导语

2023预判：京沪“热点恒热”，杭蓉平稳运行、庐长镐或将深度调整。

【资料图】

◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、李诗昀

专题视点

回顾2022年，房地产步入深度调整期，行业规模重回2015年，房价稳步下行。不过其中仍有部分城市表现“可圈可点”：以北京、上海、杭州、合肥、成都、长沙、西安为典型代表，整体项目平均去化率仍保持在5成以上。一二手房市场成交同比降幅好于全国水平，热点地块在“国央平”托底的大趋势下仍能出现多次竞价的现象。

PART.01

全国销售规模回到7年前

京沪杭蓉庐长镐等7城表现强于大势

（本节有删减）（一）新房市场：沪蓉镐等成交同比跌幅20%以内，供求比低于1.2（略）（二）项目去化：开盘去化率高于5成，质优项目引领购房情绪保持

至2022年12月全国重点城市新开盘去化率低至34%。在整体热度转降的大趋势下，热点城市全年均保持较高的销售水平。

7个城市2022年平均新开盘去化率均维持在50%以上，其中上海超过74%、杭州、合肥和长沙超过6成。北京第四季度新开盘去化率高达85%。在优质刚需项目和倒挂项目的有序入市下，热点城市虽在部分季度去化率降至50%以下，但仍显著好于全国水平、且持续维持市场热度。

（三）二手成交：杭镐等二手成交好于新房，楼市大循环颇具韧性（略）

（四）土地市场：京沪杭土拍竞价角逐，蓉长等国央平托底延续（略）

PART.02

需求回归自住

供应稀缺核心区改善新盘热销

小面积二手吸纳刚需

（本节有删减）

（一）成交结构：核心区改善新盘热度犹存，低总价二手成交占比上升（本节有删减）

1、区域：市中心、新城等核心区成交占比持增，外围郊县急速降温（略）

2、面积段：新房140平以上占比持增，二手小70平以下成交“中坚”

从7城个面积段成交结构变动特征来看，一方面100-120平和120-140平成交占比持稳，均在20%及以上；另一方面，面积段越大房源成交占比有递增趋势：180平以上房源2022年成交占比为9%，较前四年占比均值上涨4个百分点，140-160平、160-180平房源成交占比也较此前提升了2个百分点。而与之形成鲜明对比的是，70平以下房源、80-90平房源2022年成交占比显著回落，跌幅分别达到了4个百分点和3个百分点。

分城市来看，杭州、合肥主力面积段都集中在100-120平、120-140平，累计占比均超50%，以100平为分界线，100平以下各面积段成交占比基本持降，100平以上各面积段成交占比持增，目前来看，整体市场复归理性，购房以自住需求为主导，加之房价收入比适中，购房难度不及一线城市，因而整体面积段有大型化趋势。

西安、成都作为中部区域核心，整体主力面积段也是集中在100-120平，120-140平，累计占比同样接近50%。不过以120平为分界线，120平以下各面积段成交占比基本持降，120平以上各面积段成交占比持增，这类城市主要依托刚改和改善需求支撑市场，一方面房价适中，居民难度不高；另一方面，高改180平以上2022年占比均超10%，较前四年占比均值涨幅均在5个百分点以上，说明对于豪宅需求有增无减，高端购买力依旧强劲。

而上海、北京、长沙则呈现出显著的差异化特征，具体来看，上海是典型的“两头冷，中间翘”：90平以下成交占比持降，90-120平成交占比持增，120平以上成交占比稳中有降，主要基于一线房价较高，购房条件严苛，居民珍惜“房票”，因而购房基本都会考虑“一步到位”，90-120平属于主力首选，而90平以下因户型功能性缺失正在逐步退出成交主流。而120平以上成交占比下降主要因供应结构问题，房源稀缺，因而呈现供不应求。

与之形成鲜明对比的当属长沙，“两头热，中间冷”：一方面70平以下公寓产品迎合了刚需、投资购房需求，面积小、总价低。而140平以上高改和豪宅需求旺盛，成交占比持增，其中180平以上增幅达到了7个百分点。

北京80-90平成交占比显著回落15个百分点，主要与供应结构息息相关，余下涨幅较为显著当属90-120平，满足了刚需和刚改购房需求。

结合二手住宅成交结构数据综合对比，二手成交结构相对稳定，变动幅度不如新房剧烈：北京、上海以70平以下为成交主力，占比基本都在四成左右，杭州70平以下占比也达到32%，合肥成交主力在90-120平，整体成交主力面积段均小于新房，可见二手住宅全面承接刚需。

从成交占比变动情况来看，北京变动幅度不大，上海70-80平成交占比上升3个百分点，杭州则是70平以下成交占比上升3个百分点，合肥70-80平、80-90平、90-100平成交占比均上升2个百分点，二手住宅小面积段成交占比上升也侧面印证出刚需更刚，购买力捉襟见肘，由新房市场被分流至二手房市场的特征。

3、总价段：京沪杭蓉庐等中高改韧性较强，高总价段占比稳中有增

从7城各总价段成交结构变动特征来看，随着房价上涨，低总价段100万以下、100-200万成交占比有了显著回落，与前四年占比均值相比分别回落10个百分点以上，与2021年同比也下降了2个百分点和5个百分点。1000万以上豪宅占比上升，增幅在3-4个百分点。

因北京、上海、杭州、成都、合肥、西安、长沙7城房价存在差异，我们以5万元/平作为分界线，将5城划分为两类圈定总价段，一类以北京、上海为典型代表，总价300-500万成交占比均超25%，北京300万以下成交占比也达到了28%，但较各自过去四年均值均呈回落态势，事实上，随着房价不断攀升，总价段也存在上移趋势，600-800万、800-1000万、1000-3000万成交占比均有2-6个百分点的涨幅，中改和高改需求韧性较强，而顶豪3000万以上成交规模相对稳定，变动不大。

另一类以杭州、成都、合肥、西安等为典型代表，四城的共同特征为300-500万成交占比增长显著，均超10个百分点，成都高达18个百分点。细化到单个城市，杭州以300万为分界线、成都、合肥、西安以150万为分界线，总价在分界线以上成交占比持增，总价在分界线以下成交占比持降，目前整体购房需求回归自住，目前四城均表现出中改和高改需求坚挺特征，这点与一线城市类似。

值得关注的当属长沙，总价50万以下2022年成交占比较前4年均值上涨了10个百分，主要源于对小面积公寓需求相对旺盛，总价低也满足了刚需小夫妻基本居住需求，因而备受购房者青睐。

结合二手住宅成交结构数据综合对比，二手成交结构相对稳定，变动幅度不如新房剧烈，与新房相比，二手房全面承接刚需属性更强，总价100-400万基本处于成交主力区间，合肥总价段下移，以300万以下占比较大，100-200万占比高达53%。

从成交占比变动情况来看，上海200万以下占比持增，北京100万以下占比持增，而上海、北京、杭州200-300万均出现了稳步下滑，主要源于刚需降级，购买力分化持续加剧，而500万以上中高端项目整体占比变动不大，改善需求韧性较强，仍有潜力可挖。

（二）热销项目：核心区和价格倒挂是改善盘流量密码，刚需主打低价（本节有删减）

1、核心区项目开盘去化率近9成，价格倒挂、供应稀缺多因素加持

2022年热点城市热销项目向核心区聚集，远郊区在售项目去化率显著低于全市水平。其背后原因即资金向优质资产聚集。

以杭州为例，依据区域划定滨江区、拱墅区、上城区、西湖区、余杭区5区为核心区。2022年杭州累计239个项目新开盘和加推532次，全市平均去化率66%，其中核心区87%，上城区和余杭区去化达91%；而远郊区仅45%，富阳区和临安区去化率分别低至18%和16%。

具体到微观项目特征，核心区热销项目多有价格倒挂优势，同时具有成熟板块资源配套加持；兼具板块供应稀缺等优势。

杭州拱墅区华润·杭曜置地中心价格倒挂。项目位于申花板块，与周边竞品价格倒挂达3万元/平方米，以主力面积段118平方米计算套均倒挂价值超过300万元。因此项目拥集了充足客户资源。

上城区建发华发·江华玺云千万豪宅配套规划双加持下增值潜力较大。2022年杭州核心区的豪宅项目去化率高达94%，多落位于城市重点规划板块。以前述项目为例，作为建发集团在钱江新城二期开发的“双子星”之一，可享江河汇及钱新1.0优质配套辐射，毗邻距离九号线五堡站、在建的杭州IFC、连堡丰城、五堡TOD等综合体等轨交和生活配套齐全。

又如上海浦东新区东方悦澜项目，销售均价11.9万元/平方米，认购率308%。项目位于前滩中央活动区，优质配套和二手房倒挂下收到客户拥趸。而位于宝山区淞南的碧桂园柏悦江湾开盘认购超过1000组，项目在配套上直接享受杨浦新江湾利好，同时轨交上和商业上也具备步行内完整配套。

此外成都新鸿基悦城、西安天地源(600665)丹轩坊一二手房价差均接近一倍，后者摇号人数超过2万人，中签率仅1%。

另一部分热销项目则是由于核心板块供应长期短缺，少量供应下呈现“供远小于求”的现象。叠加核心板块的优质配套从而热销。

如杭州余杭区滨江·枫汀云邸板块供应稀缺。项目位于未来科技城板块，板块内供应稀缺，2022年新增商品住宅入市2840套，仅占全市供应的3%，同比下降48%。因此该项目首开154套售罄，830组家庭登记中签率18.55%。又如西安高新区的金泰观澜府，项目所在板块已无空余宅地。因此项目推出58套房源后当日售罄。

2、近郊刚需盘打造“低价高质”，阶段性优惠倒逼客户成交转化

除了因核心地段和价格倒挂而具有增值潜力外，2022年热点城市部分在售项目热销也是大力折扣优惠下“低价高质”的结果。

根据调研情况来看，7个热点城市中“低价高质”项目多以近郊刚需盘为主。具体而言：

如位于北京昌平的城建国誉燕园项目，项目主力面积段为76-108平方米三房，客群来源以地缘性三口之家为主。自住和落户需求下首次置业比例高达70%。因此在项目周边规划有学校、商业等基础配套的前提下，3.9万元/平方米的销售均价下套均总价400万元以内。“低总价高性价比”下该项目开盘劲销。

与此类似的还有位于上海宝山的大话朗香公园映项目，项目位于近郊享受双轨交交通，并且自带商业。销售均价5.7万元/平方米和最低79平方米的主力户型也将总价控制在500万元左右。优质配套和相对较低的总价使得项目首开462套房源售罄。

另外部分项目在“低价高质”的基础上更近一步，通过阶段性优惠降低客户购房门槛，倒逼成交转化。

如西安浐灞区招商城市主场在拥有学区和品牌产品力的前提下通过“登记优惠、签约优惠和付款优惠”三重措施快速逼定，对年龄段25-40岁的自住刚需客群颇具吸引力。据了解，该项目成交客户中首次置业占比达48%，因此项目通过小幅让利实现了刚需门槛的降低，首开去化率达90%。

又如合肥新站区的禹州银河PARK项目，作为老盘新推项目在1.5万元/平方米的售价基础上进一步加码了渠道优惠、车位和物业补贴。开盘去化率达96%。

值得一提的是合肥招商雍境湾和成都绿城桂语江澜项目，两个项目通过缩减产品面积，分别以93平方米和89平方米作为主力户型，控制产品总价的同时叠加低首付营销策略，大大降低了刚需购房者门槛，进而均实现了开盘去化9成以上的热销表现。

3、成熟板块次新房成交量价齐增，带动二手成交热度好于新房（略）

（三）客群特征：投资全面退潮，改善活跃新房，刚需挤压至二手（本节有删减）

1、新房交付存疑+二手降价抛售，京杭庐等多城“买旧不买新”

对比上海、北京、杭州、合肥、西安等新房和二手房成交面积绝对量，除了上海二手住宅成交高位回落，成交跌幅高达43%，余下城市二手住宅2022年成交跌幅均小于新房。究其原因，一方面行业处于下行周期，房企爆雷引发的停工断贷问题使得购房者对于期房交付不确定性上升，挤压部分需求至二手房市场。另一方面，投资需求全面退场，购房回归自住，加之去年多数城市楼盘出现了不同程度的抛售情况，以价换量对成交起到了很好的支撑作用。

2、新房主力面积、总价段上移“改善热”，二手全面承接刚需

对比上海、北京、杭州、合肥等新房和二手房成交面积结构，可以看出，新房多以90-140平为成交主力，上海90-100平、100-120平累计占比达55%，北京户型小型化，80-90平占比约3成；杭州、合肥高端改善占据主导，100-120平、120-140平为主力面积段。与之形成鲜明对比的是，二手房主力面积段普遍低于新房，全面承接刚需，上海70平以下2022年成交占比高达41%，北京、杭州占比也在3成以上，而合肥相对特殊，因房价偏低，90-100平、100-120平成交占比较多，与新房客群存在重叠迹象，但是主力面积段仍小于新房。

从成交总价段来看，与面积段类似，整体二手房主力总价段也是普遍低于新房，主要呈现出以下几点特征：一是上海、北京1000万以上高端住宅还是占据了一定市场份额，中改和高改需求旺盛。二是上海新房主力成交总价段集中在300-600万，北京新房主力成交总价段集中在200-500万，而而二手房成交主力总价段则集中在100-400万，由此可见，二手房满足了部分收入偏低刚需客群需求。三是杭州比较特殊，无论是新房还是二手房，成交主力总价段均集中在100-400万，多数居民以当前购买力可承担的房屋总价主要集中在这一区间。

3、自住需求回归，刚需重总价、首付，改善着眼于居住舒适度（略）

PART.03

政策、供应、需求、宜居四维度

预判典型7城市场热度持续性

（本节有删减）（一）政策严苛度：京沪最严或迎局部调整，杭蓉等持续松绑（本节有删减）1、沪蓉放松频率最高，西安“三限”松动，京沪调控整体仍从紧2022年，地方房地产放松政策频出，热点城市也不例外。京沪杭蓉等7城因城施策，累计出台49次新政，涉及供需两端主要政策条目73条。杭州“因区施策”，政策出台频率最高。建德、淳安、富阳等外围区域接力松绑调控，累计下来大杭州全年共出台11次新政，政策条目多达19条。这其中涉及主城区且较为重磅的是5月17日二手房限购放松、减税降费和11月11日限贷松绑，对楼市有一定刺激作用。成都政策放松“小步走，不停步”，全年单单是限购政策调整就多达6次，包括放宽住房套数认定、调降购房社保要求、12区互通限购资格、用于保租房或父母投靠等可增购1套等。尤其是11月17日简化分区限购措施、取消资格复核顺位排序、放宽摇号等组合拳对刚需入市有促进作用。西安全方位放松调控，限购、限价、限售均出现松动，政策重点聚焦激活边郊区域市场、促进二手房交易流通等方面。此外，长沙、合肥房地产政策超5次、超8条放松，但政策大多在落脚在公积金、财税补贴等领域，力度相比杭蓉镐较弱。上海、北京需求端政策依旧从严执行。例如上海，尽管2022年总计8次出台新政，但主要集中在房地产供给端和防疫纾困方面，需求端没有重磅刺激，体现在一方面，“四限”政策中只涉及限购边际放松，限贷、限价等均未做调整，另一方面，限购放松受益面较窄，仅涵盖临港新片区人才购房社保年限缩短，和应届毕业生落户门槛微降，实际受益人群比较局限，对住房需求的拉动作用也相对有限。

2、京沪有望局部松绑限购、限贷，杭蓉调控有明显优化空间（略）（二）供应稀缺度：合肥增量供应，京蓉减量提质，沪杭供不应求（本节有删减）

1、宅地成交：6城规模收缩，京沪杭预计主城改善盘供给增加

受房地产市场遇冷、房企拿地趋于谨慎等影响，2022年全国土地成交规模较2021年明显下滑，即便是7个热点恒热城市，2022年宅地成交规模也普遍不及2021年。

7城中仅合肥宅地成交同比保持正增长，2022合肥增量供地，据统计全年供地计划完成率超过150%，四批次集中供地累计成交涉宅用地建面1523万平方米，同比增长34%，是7城中唯一一个规模正增长的城市。西安宅地成交1794万平方米，同比微跌8%。基于2022年相当部分宅地将在2023年形成住宅入市，预计2023年合肥、西安新房供应规模持稳或微增，合肥供应趋紧的状况也将适度改善。

北京、杭州、成都、长沙宅地成交规模同比下降2-3成，预计2023新房供应稳中有降。2022年，成都、长沙涉宅用地成交建面同比下降2成，北京、杭州同比跌幅达到3成，预计2023年新房供应将持稳或者小幅缩水。

上海宅地成交规模腰斩，叠加2022年新房加速增量供应，预计2023年新房面临较大的供货压力。上海2022年涉宅用地成交建面仅为1102万平方米，同比下降48%，与此同时，下半年新房供应迎来放量，月均成交面积107万平方米，同比增长71%。

同理，2022年宅地成交结构也将影响2023年新房供应结构。2022年，热点恒热城市成交宅地的区域结构整体趋于优化。上海、北京、杭州、西安城区宅地成交占比同比显著回升，预计2023年新房供应区域结构也将改善，例如上海，主城以及近郊区涉宅用地成交建面达到742万平方米，占比达到67%，较2021年增加16个百分点，受此影响，预计2023年主城新房供应占比也将有所增加。成都、合肥供地质量稳中有升，例如合肥，2022年城区宅地成交建面多达995万平方米，同比增长36%，城区成交占比维持在65%的高位，成都2022年一圈层宅地建面接近600万平方米，占比多达33%，较2021年增加3个百分点，一二圈层宅地成交建面占大成都比重高位持稳于71%。仅长沙主城宅地成交占比有所下滑，2022年主城5区涉宅用地成交建面仅587万平方米，同比跌幅多达53%，占长沙全市成交比重降至28%，较2021年下滑13个百分点。

再从2022成交宅地楼面价梯队分布，推测2023新房产品档次分布。假设地价房价比（拿地楼板价与所在城市当年新房成交均价之比）小于0.4的为刚需项目，比例介于0.4到0.6之间的为刚改项目，比例0.6以上的归为改善项目。

预计2023年北京、上海、成都改善类产品占比提升，3城2022年出让地块中，拿地楼板价低于房价0.4倍的宅地占比较2021年明显下降，而刚改或纯改善类产品比重增加，特别是上海，刚改类产品比重同比增加17个百分点至30%，纯改善类产品比重增加6个百分点至14%。杭州刚改类产品产品占比预计较上一年有2个百分点左右增长，合肥、西安纯改善类产品占比预计稳中有增。仅长沙刚需类产品比重增加，中高端产品占比全面缩水，地价房价比低于0.4的宅地成交面积占比由上一年的73%进一步升至78%，地价房价比0.6以上的宅地比重较上一年下降5个百分点。

2、狭义库存：京蓉长压力犹存，西安消化无压力，沪杭见底（略）

3、广义库存：京镐消化周期超3年，沪蓉2.5年，杭庐低于1.5年（略）

（三）需求充裕度：京沪杭蓉需求最坚实，庐镐有支撑，长沙饱和（本节有删减）

1、人口规模：千万人口大市，京沪杭人才引力强劲、蓉镐人口増势猛

7个热点恒热城市均是“千万人口大市”，人口基数提供坚实需求支撑。除了合肥常住人口数量略低于1000万以外，其他城市人口规模均超千万，上海、北京、成都人口更是超过2000万人，潜在购房需求十分充裕。从增量来看，成都、西安、杭州近年人口増势迅猛，新市民带来了可观的刚性购房需求。成都2017-2022年常住人口增量达到515万，排名7个重点城市之首，西安、杭州人口增量也在300万人左右，分列第二三位，三城人口复合增长率超过5%，人口増势可谓迅猛。而反观合肥，2017-2022年常住人口仅增长150万，复合增长率3.5%，排名5个二线城市末尾，北京由于近年来减量发展，五年人口增量更是只有18万。

人口吸附力也是衡量城市引人留人能力以及潜在需求释放可能性的重要指标，作为直辖和省会城市，7城都是人口流入型城市，即常住户籍人口比大于1。相比较而言，上海、北京、杭州人口吸附力无疑最为强劲，常住户籍人口比超过1.4，例如杭州，互联网行业高速发展以及一系列含金量颇高的人才引进政策为杭州吸引了大量青年人口，常住户籍人口升至1.46，较2017年增长0.2，第二梯队成都、长沙、西安，对省内周边县市人口虹吸力不容小觑，常住户籍人口比在1.3左右，例如成都、西安，首位度优势叠加宜居性，对省内及邻省其他地级市人口的虹吸力不容小觑。合肥人口吸附力相对较弱，2020年以前常住户籍人口比还不到1.1，人口维持小幅正流入，主要原因是地处长三角，城市群内人口同时受到沪杭苏宁等核心城市虹吸，2020年后，合肥常住户籍人口比升至1.2附近，但与其他几个典型城市还有明显差距。

2、居民收入：京沪房价收入比畸高，西安收入垫底，长沙购房无压力（略）

3、需求饱和度：京沪潜在需求规模最为可观，杭蓉庐镐需求充裕（略）

（四）城市宜居度：京沪发展领跑，杭蓉镐高速发展兼具宜居宜业（略）

1、经济发展：京沪领跑、三产优势突出，长镐庐规模破万亿、结构优化（略）

2、市政建设：北京千亿投资居首，杭蓉镐800亿加码轨交等市政投资（略）

PART.04

总结预判：京沪“热点恒热”

杭蓉平稳运行、庐长镐或将深度调整

（本节有删减）综上，我们分析了7个典型城市近期房地产市场基本情况，同时结合了各城市楼市调控政策严苛度、新房供应稀缺度、人口需求充裕度、城市宜居度等多方面数据，给出了如下市场热度持续性指数排名：

（一）第一梯队：京沪等核心一线需求坚挺，2023年预期热度延续第一梯度诸如上海、北京等楼市行情相对独立，领跑全国，预期短期市场热度还将延续，主要是基于以下几点：一方面当前楼市基本处于供应短缺、供需错配，上海面临库存见底，去化周期不足半年，北京核心区域供应也相对稀缺，1月伴随着供应放量，楼市热度亦有稳步回升迹象。另一方面人口虹吸效应显著，只要稍微放松落户门槛，便有源源不断的人才持续涌入，以上海为例，2021年适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。这也使得居民购买力相对充裕，无论是刚需和改善，均有进一步释放的空间，只要“高压”政策出现局部性松动，这部分潜在购房需求便可以得到满足。（二）第二梯队：杭州“藏富于民”、成都需求旺盛，市场延续平稳（略）（三）第三梯队：合肥、长沙、西安等短期需求见顶，或将回落调整（略）

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。