东亚首航国际

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 张蓓 李贝贝 北京报道

(相关资料图)

2023年春节后，北京楼市重新启动，多项提振政策下，热度渐渐回升。北京大力供地的同时，盘活存量形成有效利用也是重中之重。存量中可盘活的，除了旧改项目以及集体土地等之外，还有一部分可观体量，就是在2017年商住限令后一直沉寂的，数千万平“以商办名义拿地却意在商住”的待开发或待售面积，其总货值超过8000亿元。

2017年3月26日，京建发［2017］第112号文件（简称“326新政”）发布，全北京商住房市场一夜冰冻。文件以当日为界，将“已售”和“未售”划分两段，未售的不可再卖给个人，已售的需个人购房者具备北京购房资质，银行端则叫停个人商住房贷款。

如今，326新政已近6周年，商住市场一落千丈后慢慢平静，6年来基本被隔离在主流房地产市场之外。2月26日，多家房企在北京住宅房地产业商会组织下发声，希望能够在提振地产支持住房消费的新发展模式下，促旗下商住存量获得新生“契机”。

从楼市中被剥离的6年

“永远忘不了那一天。”东亚首航国际业主林玫（化名）回想起6年前，声音仍带着些许黯然。

“我2012年6月买了这套40平开间，算小区里楼层朝向都不错的，当时花了40万元，1万元一平，之后商住房市场越来越火，到了2017年初的时候，中介甚至一周给我打一次电话，每次打电话都说又涨了3到5万元，看涨这么快，我有点慌，就想着赶紧卖掉，当时已经涨到125万元了！”虽然时隔六年，但林玫对于每个细节仍能脱口而出。

“为了卖房，我在2017年2月把贷款全部还清了，3月份，通过链家签了卖房合同，价格125万元。”林玫说。“然后呢？”记者询问，林玫顿了一下，“然后就出政策了，我们除了最后一步过户，别的流程都走完了，然后，对方就没资格了，就毁约了。”

东亚首航国际，位于顺义临空经济区，2011年12月开盘，商办类产权，购房者多为个人，因户型小位置佳，多数业主选择将房子出租，目前40平开间租金约在2800元/月，其中既有住户也有小公司。

“326新政”之后，林玫最高点125万元的房子价格一路下滑到如今不到60万元。“跌回原形了。”林玫调侃，“持有11年，要是政策能有丁点的松动，我都要赶紧把房子卖掉，怕了，真的，不管什么价格。”

中原地产研究中心统计，326新政后的一个月里，北京商住房实际市场成交跌幅99. 9%，新政前一年间商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量仅3589套，跌幅94.6%。平均售价从新政前的44390元/平降为20884元/平。

唯一令林玫欣慰的是，比起房价，租金多年来一直平稳，租11年下来，基本已经“回本”。“我是幸运的，因为买的便宜，很多在326新政前夕高点入手的业主们，就没那么幸运了。”

记者注意到，与商住房市场同步归于沉寂的，是关于商住房的声音。326新政当日，各媒体重磅报道，甚至有媒体用“绞杀”“一剑封喉”来形容新政对市场的影响。此后，商住房价断崖式下跌，多处未售产品开发停滞，舆论唏嘘之后，时间推移，商住房逐渐静默，存在感越来越低。

彼时，出于符合政策规定的要求，各中介平台纷纷将架上商住房户型图中的“床”“厨房”等居住因素去除，仅剩下户型外框，如链家等更加彻底，一律不放图片，只有私下询问时，销售才会告知房源信息。

曾红极一时的商住楼盘中弘北京像素，出于符合政策规定的要求，如今在中介app上无图呈现。

在云房数据研究中心的统计中，2017年5月30日（也就是326新政两个月后），北京商住房存量超过2.3万套，按照近两个月每月成交124套计算，去化周期超过15年（同时期测算的住宅去化周期为28个月）。往后推移至2018年2月28日，云房统计，北京市公寓类产品库存套数将近2.8万套。越来越安静的市场中，库存数字也在悄然上升。

进退两难的数千万方待售面积

6年来，被淡出视野的不仅仅是林玫们，更有一个庞大的群体，就是326新政中被划分到另一端的“在售、未售”的开发者们。

据北京住宅房地产业商会向《华夏时报》记者提供的数据显示，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米;其中已售2628万平方米，约25.67万套，未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，而这些项目全部都是2017年前拿地。

这些项目距今最短也有6年时间，北京住宅房地产业商会会长黎乃超对记者表示，“大量商办项目出现成本价(拿地成本2万元/平左右，加上建造成本，再加上多年的利息成本，合计在 4万元/平以上)高于市场售价的局面，这些项目也因此而‘搁浅’或‘滞销’，并长期占用沉淀了巨额资金，初步估计货值8000亿元以上。”

“这8000亿元资金，8成以上来自于银行贷款。”黎乃超说：“每年资金成本罚息多少钱，运营成本、管理成本多少钱？”

据悉，旭辉位于大兴的约10万方商办地块已经持有8年，拿地价约10亿元，如今开发停滞。对此，旭辉北京公司总经理张志军表示，“财务的费用已经大几个亿花掉了。我们一直在沟通和做方案，以极低的建安成本加房价的形式政府回购也好，或者以基金包括银行的贷款性质把它处理掉也好，现在不在乎这个地能挣钱，能盘活就行。”

“现在地上全是草，一直放着，要是能做长租公寓或其他，虽然也在亏损，但毕竟盘活了，它能产生效益。”张志军说。

旭辉大兴停滞商办地块。 截图自百度地图

旭辉大兴停滞商办地块现状实拍图。 受访者供图

2018年12月，广州出台新政，为个人打开了商服类物业购买窗口，看似并不重磅的一个政策，却在北京激起涟漪，当时多名专家预测：北京商住离“解禁”不远了。此后，多家企业奔走呼吁，希望能够解决遗留问题，摆脱困境。

2023年2月26日，一场由北京住宅房地产业商会牵头，20余家房企参与的“北京商住行业研讨会”召开，据公开描述，“研讨会的主要目的，即为如何推动北京解决‘商改住’‘限购限贷’等遗留问题建言献策。”据记者了解，该会议也是行业6年以来最大规模的一次围绕商住房问题的探讨。

会上，当代置业营销中心总经理朱锦绣提到，截止2017年3月25日，公司位于顺义的某商办项目，没有做任何渠道维护，自然到场客户达到1000组，但326新政实施后，绝大部分客户因不符合要求，项目销售停止。

融创北京城市大宗交易负责人兼西长安壹号项目总经理张皓表示，融创在2014年通过招拍挂取得的商住项目至今已是第9年。首期成熟交付是个已达5000套+的社区，326新政后，融创试图以“产业孵化基地、政府保障房回购、长租公寓、外资收购做康养运营以及发行Rites等多元化”测算论证，找寻盘活存量的途径，都因核心瓶颈“算不过帐”而夭折。

追根溯源

北京市为何要出台326新政？

合硕机构首席分析师郭毅认为：“初衷还是北京人口疏解，因为商住房小面积、低总价的特点，使得一部分刚需家庭选择购买商住房上车；另一方面也因为居住风险，包括消防，治安等；同时也背离了政府在片区内规划商业公建的初衷，没有满足配套升级需求。”

对于商住房带来的居住问题，戴德梁行中国资本市场董事总经理刘兵向记者进一步诠释，“拿阳光100来说，这本来是个高档小区，但是很多业主租房给小企业，这样工作居住混在一起，对居民环境影响很大，既然有规划，那么就应明确定位，转成住宅的话，楼宇品质会保护得更好，楼里办公的很多小企业，也可以去产业园区，比如亦庄，会有对应的这类产品服务小企业。”

记者在2016年走访商住房时候曾看到，如网红盘中弘北京像素，也难以避免居住隐患问题，曾在小区外挂“夜晚睡觉门反锁，防偷防盗靠自我”的宣传条幅。

2016年，中弘北京像素的外挂条幅。

多重原因下，为了进一步规范市场，北京市终于施出重锤。然而，刀斩沉疴同时，阵痛也来得极为猛烈。

从业主端来看，据上述北京住宅房地产业商会数据，已售出约25.67万套。而商住房价普遍腰斩后，这些业主的资产大幅缩水，且难以出售。

这些远低于市场价的房源如果恢复流通，将产生什么影响？在前述北京商住行业研讨会上，汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示：这些商住项目单价一般在2万—3万元左右，低一点的在1.4万—1.9万元左右。进入到市场之后，能够有效平抑房价，降低北京的房价增幅。

中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，“从建设和销售的环节来看，在规划设计、开发建造、竣工验收等等环节，均进行了合法审批，在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可，但房子建起来后。突然出台禁止卖给个人的政策，此种做法不利于对市场主体的利益保护。”

从企业端看，更有远多于小业主持有的另外2/3存量在手。新政前，当时市场追捧下，开发商获取商办用地的溢价率甚至高达115%，这个数字是远高于同区域同等地段纯商办楼盘售价的，北京的“商住”大多集中在五环外，如果作为纯商业出售，吸引力有限，让开发商愿意为溢价买单的，正是“商住”这一形式的存在。

326新政之后，这些土地售价低于成本，“动”则赔钱，“不动”也赔钱。

黎乃超提到，“在北京，大约有3000万—4000万平方米的商办项目得不到合理利用，造成巨大的资源浪费和资产闲置。盘活商住存量的好处是，有利于平抑房价，增加供给，租售并举，活跃首都市场，增加税收，化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。”

如何解决？

围绕如何解决问题，市场观点集中在两个核心上。

第一是打破“500平分割线”限制。326新政提到，商办类项目最小分割单元不得低于500平方米。郭毅对记者表示：“这使得产品开发遇到了很大局限，商业业态多样，比如社区底商、小铺面有的只有三四十平米，而目前限定的500平是使用面积，建筑面积会更高，一刀切管理的话，对于北京多元化商业布局存在着不利影响。”

第二则是取消个人购买限制，恢复贷款。关于这点市场争议较大。

黎乃超表示，对于不同情况应该以不同方式处理。对于3·26新政出台前，已经开工建设的商办项目，无法改成办公商业的，只要其土地出让合同中未约定“不准销售给个人”等限制条件的，应该允许个人购买，允许个人贷款。

郭毅也认为，“一套500平商办类产品，平均约3万元/平的话，一套总价就要两千万元，还是一次性付款，这大大局限了商办面向市场时候的接受的人群和接受度。”

在现有基础上想方设法释放土地价值，是更为现实的问题。和林玫的想法类似，企业多数对于“赚钱”已无执念，“盘活”是第一要义。

绿地北京公司副总李志祺对《华夏时报》记者表示，绿地在北京的商住项目有相当高的比例位于各园区中。急需园区放松企业入园限制，同时考虑利用现有存量商办改造为长租公寓的模式，完善园区配套设施，解决入园企业住宿困难的局面，以此提高商业办公项目对优质企业的吸引力。

改造成长租公寓或者养老、人才类公寓，从而搭上如今证券化的顺风车，是很多企业期待的，但前提是“能住”。也有的想通过政府回购，甚至贴补嫁妆，将地块送回“娘家”。

记者了解到，北京曾有“共有产权养老住房”的实施案例，2016年发布的《共有产权养老服务设施试点方案》将该模式定义为“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”。

据媒体报道，当时的应用案例，是乐成集团旗下的双桥恭和家园，其是以“按份共有”方式销售不动产产权。即：投资商持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。”

这其中，可以买卖的是95%购房者持有产权，年限50年，但条件是，买房或者租房的人家中必须要有60岁以上的老人。

黎乃超表示，该案例的解决方案，或许可以为目前的商住困局，提供一些启发思路。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁