作者|梁秀杰

编辑|夏县明

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视觉 | 梁秀杰

责编|韩玮烨

近日，长租公寓项目大宗交易频频。

2月份，领盛投资管理（LaSalle Investment Management，以下简称“领盛”）收购了建发房产旗下上海建发珑庭一期8#、9#和10#楼。交易标的项目位于上海市杨浦区，原先是建发房产开发的大型商务办公楼群，领盛收购后打算改建成长租公寓。

而就在今年1月末，领盛还成功从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，也打算将其改建成长租公寓。值得注意的是，两宗交易的间隔时间只有两周。

这其实已经是领盛在中国内地长租公寓领域的第三次尝试。更早之前，在2021年，领盛还联合景瑞不动产收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目。

01又打了3折？

值得关注的是，此次交易的资金方面的细节，并未披露。

据公开平台消息，去年11月底，建发房地产集团曾挂牌上海山溪地房地产开发有限公司100%股权，底价5.75亿元。其核心资产便是建发珑庭一期8#、9#和10#三栋办公楼，总建面积约26299平方米，系建发房产在新江湾中心区开发大型商务群“建发新江湾企业天地”的一部分。除核心三栋办公楼外，该公司资产还包含169个产权车位，总建面积约7935平方米，以及机械车位一层147个。

睿和智库分析认为，交易资金方面细节没有披露的原因，可能在于当前市场环境下，大宗交易仍处于买方市场，出售方价格高，但买家出价低，故而卖方大概率为巨亏出售，因此不愿透露过多信息。

比如，领盛于今年1月底收购的上海黄兴大楼，据去年朗诗绿色管理披露的公告来看，出售事项代价约为1.02亿元，预计录得5646.7万元亏损。

公告显示，交易目标是上海朗松实业100%股权，其主要业务为出租自有物业，该物业便为上海杨浦区黄兴大楼，物业以商业及办公为主，建筑面积11427.24平方米，楼层数目为地上22层，地下两层。

按照公告，上海朗松于2022年6月30日的未经审核的资产净值为1.1429亿元，资产总值为4.069亿元。截至2022年9月20日，上海黄兴大楼的估值为人民币2.53亿元；于交付日期11月7日的预估负债净额为1.505亿元。

相关资料显示，黄兴大楼是朗诗绿色管理在2017年通过上海联合产权交易所向中国太平洋(601099)人寿保险购得的，彼时代价为3.12亿元。如果按照1.02亿元出售，朗诗绿色管理此次的售价差不多打了3折，绝对可以算是巨亏出售。交易能够顺利达成，主要系因卖方急于低价出售“低效”办公楼。

而作为买方的领盛，则乐于以一个不错的价格收购上海的存量项目，并着力将其全部改造成长租公寓。且从其接连的收购动作来看，对于类似的地产投资管理项目，领盛已驾轻就熟。

02多方玩家，加码长租公寓

其实领盛并非个例，眼下多方资金都在积极参与长租公寓市场化投资，想要加码长租公寓的玩家大有人在。

据睿和智库统计，2020年至2022年6月底，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，累计交易额超100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

从城市分布来看，交易标的主要分布在一线城市，北京、上海占比超过90%。其中上海作为全国领先的长租公寓投资市场，在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓，占比超过20%，仅次于办公业态。也从侧面再次印证，投资者对于长租公寓的关注度正在大幅上升。

今年1月，建设银行(601939)旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”。该基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。其中，建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集。该基金将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。

其实，早在2022年11月8日，建设银行就宣布建信住房租赁基金成立，目标规模300亿元。该基金主打“商改租”和“公改租”项目，将通过投资存量资产，并将相关资产改造为租赁住房，进而通过运营实现资产增值，待项目成熟稳定以后，再通过公募REITs的渠道实现退出。

基金设立后，建行已跟各类市场主体和各地地方政府进行了广泛对接。目前与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地相关主体签署子基金意向协议，以及首批十余个项目收购协议。截至2023年1月末，建信住房租赁基金推进项目40余个，其中已投资项目11个。

据了解，建信住房租赁基金目前已收购了北京市大兴区生物医药基地产业园区内的智汇健康城项目，后期计划把这一商办物业改造为租赁住房。

资本市场之外，随着政策端对非改租的支持，越来越多的企业通过存量改造方式进军长租公寓市场。比如新近落地的北京市丰台区郭公庄中街18号院5号楼是由闲置的办公楼项目改建成的保障性租赁住房项目，也是北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目。

而资本市场接连出手，多方主体的积极布局，无疑也证明了市场对于长租公寓未来发展的看好。

03长租公寓资产增值趋势向好

去年华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏华润有巢REIT四只保租房公募REITs的成功发行，为长租公寓投资人打开了新的退出路径，更让市场化长租公寓看到了希望，继而带动了长租公寓市场的投资活跃度。

今年，保租房公募REITs进一步加速。年初北京市昌平保障房公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告。此外还有青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REIT项目、上海临港(600848)科技城保障性租赁住房REIT项目、上海城投保障性租赁住房公募REIT项目等都在积极推进中。

从全球来看，成熟REITs市场中，长租公寓REITs总市值仅次于基础设施，为REITs主流业态之一。以美国为例，截至2021年底，美国长租公寓REITs市值占比达14.30%，仅次于占比最高的基础设施（15.66%），高于写字楼（7.06%）。

图表1：美国REITs市值占比

数据来源：Wind

图表2：全球主要成熟REITs市场各物业类型估值倍数

数据来源：Wind

另外，从规模来看，以全球主要成熟市场REITs占GDP比重这一相对指标估算，我国REITs潜在市场规模预计为6.1万亿元-8.4万亿元，其中租赁住房REITs市值预计可达1.1万亿-1.5万亿元。

从价值来看，成熟市场公寓型REITs平均估值倍数为23.20X，高于酒店（12.36X）、综合体（18.79X）、办公（23.04X）等持有物业。

足见，长租公寓发展前景广阔。

结语

综上，睿和智库认为：随着保租房公募REITs通道的打开，长租公寓必将得到更多投资人的关注。且随着长租公寓市场的进一步成熟，交易类型及买家类型或将更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

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