国家统计局发布的数据显示，2022年，全国房地产开发投资为132895亿元，相比较2021年下降10%。商品房销售额和销售面积的跌幅更大，双双下跌超过24%，住宅销售面积跌幅更是扩大至了26.8%。

这表明，在过去的一年，行业几乎进入“凛冬时刻”。贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东表示，自2021年中开始，房地产的市场持续下行。“但我们相信，消费者对于美好居住的向往不会发生变化，市场回归中枢尤其必然，我们也看到了后续市场复苏的机会。”

如此背景之下，定位为居住产业数字化服务平台的贝壳在过去的一年进行了一系列调整，以应对短期波动，备战市场复苏。北京时间3月16日，贝壳（NYSE：BEKE；HEEX：2423）发布了一份赢过市场的2022年第四季度和全年财务业绩。

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重点业务交易额优于市场

数据显示，2022年，贝壳全年成交额为2.61万亿元，营业收入为607亿元，全年GAAP口径净亏润为13.97亿元。分业务来看，存量房交易额全年同比下降23%，新房交易额全年同比下降42%。

贝壳研究院发布的数据显示，2022年，全国二手房交易额同比下降31%。克而瑞发布的数据则显示，百强房企销售额在2022年同比下降，达到42%。如此对比，贝壳的存量房业务优于市场，新房业务则和市场持平。

在贝壳看来，这是公司从“规模增长”步入“有质量增长”的重要一步。彭永东亦表示，在市场动荡之时，公司的心态十分稳定，面对当前正在回暖的市场，贝壳会践行中性的市场观，做追涨的反作用力。

那么，行业下行之时，贝壳究竟是如何顶住压力实现了相对增长的？

“面对2022年的艰难市场，我们坚决向一线靠拢，更聚焦业务本质、风险管控以及效率的提升，最大化平台的价值以更好地吸引并留存优质服务者。”贝壳执行董事兼首席财务官徐涛表示。

“聚焦主业、修炼内功”这一步棋使得贝壳在2022年积累了持续增长能力，贝壳方面同样表示，这使得公司收入跌幅远小于市场调整服务，毛利率同比明显提升，non-GAAP净利润逆市同比增长，在盈利能力和现金流层面有效地抵御了外部冲击。

一二赛道联动发力

进入2023年以来，房地产市场复苏明显。国家统计局发布的数据显示，2023年前2月，房地产开发投资跌幅收窄至5.7%。更令市场惊喜的则是，住宅销售额和商品房竣工面积在经过了一年的负增长之后终于转正。

在这个春天，行业也是明显回温。值得关注是，一直聚焦于“如何让人们住得”更好的贝壳正依靠自身的优势，同步在数字化服务、装修、租房等领域发力，帮助消费者实现“有房住”和“住得好”，促进居住消费健康发展。

2022年，贝壳在一二赛道的组织结构、作业流程、绩效激励上进行了充分融合。数据显示，可比口径之下，贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元，逆市同比增长31%。租房业务方面，贝壳租房在管规模突破12万间，平台模式的能力价值和延展性得到进一步验证。

过去的一年，贝壳的一二赛道相互作用，协同发展，两者之间产生了完美的“化学反应”。包含二手房和新房交易服务业务的一赛道依托更全面的专业服务能力帮助消费者更好地安家，并同时有效带动了家装家居业务和贝壳租房业务的增长。

在行业整体重构的同时，贝壳也在“重组”自身的主营业务，以便可以更好地适应市场的节奏。例如，二手房交易方面，贝壳重构了平台二手商机的分配机制，新的商机分配则是基于门店业绩积分，经纪人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%。在此模式之下，经纪人作业更加聚焦，而为了获取商机所做的无效动作则是大幅减少，也让客户获得了更专业的服务。

2022年，多个房企的信用仍未得到修复，企业负面事件频发。因此，贝壳将新房业务重点转为控制风险，财务安全则是第一准绳。贝壳持续迭代开发商风险评估体系来前置管理业务风险，快佣占比在2022年四季度达到44%，比例较年初翻倍，这也为经纪人回款加上了一层密码锁。

降本增效取得明显成果

正如上文所言，在市场整体下行时，开源的难度提升。因此，企业在保证开拓的同时，更是要从修炼内功和节流上做功夫。

2022年，贝壳通过一系列管理运营举措，发挥平台和ACN网络效应的价值，帮助平台上的门店降低风险，提升效率，保证门店的产能。但总结来看，贝壳仍是秉承着“该花的钱一分都不少花”的态度。

数据显示，2022年，贝壳全年帮助平台3000多个门店进行重组，并持续推进店东的职业化。人才的建设保障了贝壳的服务持续处于行业头部。同时，贝壳搭建门店和经纪人分级的基础设施，建立店、人能力标准，提升了平台和店东对门店和经纪人的管理运营能力。

此外，贝壳持续推进二手和新房业务生态治理，坚决打击破坏生态的行为，使得经纪人作业的安全感及客服的体验感都得到了极大的提升。数据显示，2022年四季度，贝壳除北京上海以外的城市A类优质门店占比同比增长5.5个百分点，德佑和贝联经纪人平均月度流失率降至不足5%，链家经纪人流失率降至仅为3.1%。

长久以来以低频、流程复杂、重线下为特征的家居家装业务也在贝壳得到了明显改善。2022年，贝壳通过对行业的数据化、线上化改造，努力让施工工艺工法标准化，并重构了硬装施工交付流程等。

例如，贝壳迭代了Home SaaS 2.0系统，融合了圣都的内控管理及被窝的精细化管理能力，可以实现整装/新零售全作业流程线上化。

在经过一系列的调整和改革之后，贝壳将钱“花在刀刃”上，使得降本增效的成果显著。数据显示，2022年，存量房业务贡献利润率同比提升了2.8个百分点，新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点，且新房坏账实现了全年冲回，四季度回款天数更是降至了上市以来新低。

对于2023年，贝壳依然充满希望。彭永东表示，剧烈波动的市场是对行业长期的伤害，我们希望市场良性、有序地回暖。

徐涛说：“2023年，公司‘一体两翼’业务将继续多元化推进。公司会在2022年已经优化到位的成本和费用基础上，打翻身仗、挣效益钱，支持业务的增长和服务品质的提升。同时，公司也会继续严控风险，平衡效率、回款和规模增长的关系，在应收账款安全的情况下，促进与上下游的合作。”

编辑：雷洁