以“融入大上海，面向长三角”为宣传口号的杭州首个科创蜂巢-复地复创云城，到今天还没有要开工的迹象。

旁边的楼盘复地绿城·月映咏荷园已经基本完工，作为配套的商业部分却已停工大半年，而原定的2023年6月30日的竣工日期已近在眼前。

“地标写字楼、高端国际连锁酒店，商业步行街以及约50万平方米的TOD城市综合体……”这些是曾经在规划和营销中勾勒出的新城图景，但银柿财经实地探访该项目施工现场发现，工地的塔吊毫无动静，出入口大门紧闭，保安室也空无一人，工地里有多处积水，水面甚至长出了藻类。

(相关资料图)

背靠“复星系”的复创云城，是如何走到停工大半年、工期一延再延的窘境的？

实探复创云城工地，已停工大半年

“当当当……”

在一个工作日的上午9时许，银柿财经到达杭州地铁五洲路站A口附近，这里是复创云城项目的所在地，临平东湖新城CBD。零星的敲打声，正从复创云城的住宅项目——复地绿城·月映咏荷园工地传出。这个楼盘已进入建设的收尾阶段。

与东面的住宅项目建设速度相比，西面的商业项目明显已处于停滞状态。

据复创云城项目介绍，这里将建成一个约23万平方米的复地商业综合体，“约140米的地标写字楼、高端国际连锁酒店将拔地而起，还有杭州‘第三城’约15万平方米的综合体”。

复创云城工地围挡所印宣传信息

银柿财经留意到，该商业项目部分的工地大门全都紧闭，门口保安室无人值守。通过无人机俯拍的全景，可以清晰地看到商业项目部分，几幢3层左右的楼体框架已经盖起，但现场几乎见不到施工人员，五六个塔吊也均未作业。整个工地散乱地堆积着各种建筑材料和垃圾，部分区域野草开始生长。原本可能要打造的景观水系中，也长出了一层绿色藻类漂浮物。

建筑工地内几乎看不到施工工人

建筑材料随意堆弃，积水已长出藻类植物

到了午饭时间，住宅项目工地大门有大批工人进出吃饭，但复创云城工地依旧无人、无施工车辆进出。

现场的“围挡信息公示牌”显示，该地块的开工时间为2021年7月25日，竣工和围挡拆除计划时间为2023年6月30日，距离现在只剩3个多月。

“已经停工大半年了，2022年6月左右就没人干活了。”该项目建筑工程质量安全监管部门的工作人员告诉银柿财经，复创云城项目至今还未办理复工手续。他还透露，停工的原因可能是开发商资金出了问题，但具体情况他也不清楚，需要联系开发商。

银柿财经在浙江省土地使用权网上交易系统中查询到了复创云城所在地块的挂牌文件。文件显示，该地块被分为LP2503-01、02、03、04四个地块，其中LP2503-01、03地块为商务，即复创云城的部分；LP2503-02、04地块为住宅，即月映咏荷园。

规划技术指标图

无人机拍摄施工现场进度对比

关于该地块的《余杭区国有建设用地使用权出让合同》中还明确要求，受让人需在LP2503-03地块建设一栋高端酒店和一栋商务办公楼，还需在地块内建设一条宽18米的南北向公共通道和一条宽24米的东西向公共通道，保持地块南北、东西交通畅通。

但在银柿财经的实地探访中，酒店和写字楼区域还是平地，南北、东西的两条通道也仍未打通，成了“断头路”。

26.66亿元的“定向”拿地

时间回到2020年11月24日，经过27轮竞价，上海复地春晓实业发展有限公司以总价26.66亿元竞得了余政储出[2020]36号（即复创云城所在地块），溢价率为11.27%。

这块地也因出让要求颇高引发热议。

在余政储出[2020]36号地块的挂牌文件中，《开发建设及产业引进监管协议》（以下简称“监管协议”）对受让方的开发建设和产业引进做了明确要求。比如，受让方需引入一家市场估值不低于70亿人民币且上一年主营业务收入达到4亿人民币以上的企业，引进不少于10家自有的商务部认定的“中华老字号”品牌入驻本项目等。

此外，“监管协议”还提到，商务写字楼须引进高端装备制造、生物医药及数字经济领域企业，商务酒店则需引入国际品牌酒店管理公司。

有业内人士告诉银柿财经，这些要求更像是给某家企业设定的定向指标。该地块热度很高，单论地价，放眼国内开发商，有实力拿下的还是有几家的。但如果要满足其他的拿地要求，需要具备的产业要有生物、医药、老字号，可能就只有“复星系”了。

天眼查显示，上海复地春晓实业发展有限公司为上海复星高科技集团成员，在2021年4月前，其由上海复地产业发展集团有限公司（以下简称“复地产发”）通过上海复地复融实业发展有限公司全资控股。

复地产发及其母公司上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（600655.SH，以下简称“豫园股份”）均是“复星系”的重要组成部分。“复星系”的地产支柱——复地（集团）股份有限公司（以下简称“复地”）通过上海复地投资管理有限公司持有豫园股份(600655)26.3%的股权，为其第一大股东，将大部分地产业务注入豫园股份。复地产发则承接了这块业务，主打产城融合。

复星国际与复地春晓的股权关系。图片来源：天眼查

而豫园股份旗下囊括了商业、高端酒店运营，以及多个文化、健康产业品牌，还有18个“中华老字号”品牌。这些优势产业确实与“监管协议”中的条件高度吻合。

勾地“后遗症”

拿地后仅过了4个月，复地产发就找来了绿城合作。据复地产发官方微信披露，2021年3月17日，复星蜂巢与绿城中国举行战略合作协议签约仪式，双方在“蜂巢城市”、创新复合项目、城市综合运营等多方面建立长期战略合作关系。

天眼查信息显示，2021年4月2日，复地复融发生了股权变更，虽然仍是控股股东，但增加了绿城房地产集团有限公司、浙江绿城房地产投资有限公司等共同持股。他们旗下还成立了复创云城的建设单位——杭州复禹置业有限公司。

对此，绿城方面表示，对于复创云城项目，绿城负责住宅部分，复地负责商业部分。

那么商业部分现在的情况如何？为何停工、何时复工？招商和产业引进做得怎么样了？整个商业项目何时能竣工交付？银柿财经向复地产发的母公司豫园股份发送了采访函，截至发稿未获回复。

商业项目迟迟没有动静，也引起了月映咏荷园购房者的关注。他们向监管部门提出了疑问。对此，杭州经济技术开发区管理委员会规划建设局在政务平台的相关答复意见（以下简称“答复意见”）中指出，复创云城的住宅部分将于2024年2月底交付，项目现场在岗人数约1000余人，计划2023年6月30日基本完工。项目的商业、商办区块，开发商计划2023年下半年复工，预计2025年年底竣工备案。

银柿财经注意到，根据2020年的“监管协议”，商业地块企业入驻和注册的时间有明确期限，若有违约，地块受让方须缴纳相应违约金。那么，商业部分的延期对商业、产业引进造成影响了吗？如果最终未能兑现，复地是否要承担违约金赔偿？

对此，银柿财经向属地监管部门——临平区余杭经济技术开发区管理委员会致电核实，截至发稿未获回复。

据银柿财经了解，很多地块都会采用产业、商业“勾地”这种方式出让，即开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让，是政府、开发商双赢的方式。

但近几年，“勾地”出让在开发商频繁暴雷之后也出现了些问题。全国出现了多起开发商在开发完住宅后，以资金紧张等为由延迟对商业、产业的开发。开发商“摆烂”，政府也只能吃“哑巴亏”。前述业内人士表示，“如果出现这种情况，政府也不是全然无责的，可能对商业项目开发的监管没到位”。

复创云城有多差钱？

回溯复地的发展历程，其作为复星集团的地产业务板块，2004年登陆港股，是第二家在香港上市的内地房产公司，2011年选择私有化退市。2018年，复星完成对豫园股份的重组，借此整合旗下地产平台资源，复地体系内超半数资产被注入豫园股份的上市平台中。

近两年来，物业开发与销售都是豫园股份营收的第二大来源，占比超过10%，但与2020年及以前相比，降幅已超20%。

拿地动作的停滞也印证了复地及豫园股份过去两年囊中羞涩。2020年复地在全国共拿地5个项目，在竞得杭州临平区东湖新城地块后，银柿财经在公开网络信息中再未搜索到复地的拿地信息。直到2022年年底，有新闻报道，获得银行融资贷款授信后，复地才恢复拿地，2022年12月，分别竞得云南省澄江市3个地块和苏州一宗商住用地，总支出约43亿元。

投资者在互动平台上对豫园股份的提问。

豫园股份自身债务压顶、资金压力大也自2022年初现端倪。

2022年前三季度，豫园股份货币资金为102.46亿元，较期初大幅下降19.56%；同期，公司的短期借款、一年内到期的非流动负债、应付短期债券、其他流动负债金额分别为74.78亿元、118.70亿元、31.47亿元、7.71亿元，合计232.66亿元，远超账面存量货币资金约120亿元，有息债务达550亿元，债务压力已十分突出。

同时，公司盈利能力也在下滑。豫园股份2022年前三季度实现营业收入334.29亿元，同比增长2.99%；实现归属于上市公司股东的净利润9.03亿元，同比减少46.79%，经营活动产生的现金流量净额为-14.11亿元。

2023年以来，豫园股份已多次募资。2月10日，豫园股份发布公告称拟发行不超过60亿元公司债券，期限不超过7年；3月3日晚间，又公告拟非公开发行股票募资不超过80亿元。两次融资均包含了偿还公司债务及补充流动资金的用途，定增募资还将用于珠宝项目及文化商业零售扩建等。

定增完成后，豫园股份的流动性压力能否缓解，旗下地产的停工项目能否顺利复工完成最后交付，同时产业勾地暴露出的商业项目资金监管问题，后续会否解决，银柿财经将持续关注。