每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

百城住宅库存出现了4年多来首次同比下降。

近日，易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》（以下简称《报告》）显示，51个月来全国100个城市库存规模首次出现同比下降。其中，一线、二线和三四线城市的新建商品住宅存销比分别为13.2、17.9和21.5个月。

(资料图)

“百城库存下降具有信号意义。库存的消化，其实是站在供求关系角度去理解的，侧面反映了房地产市场正在转好。尽管目前住宅去化还没有达到容易的程度，但2月份销售数据确实不错。因此综合来看，房地产市场已经渡过了最大的库存度压力期，最困难的时候肯定过去了。”易居研究院研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

“各地购房政策有效”

截至2月末，全国百城新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。在过去连续50个月库存规模同比正增长的情况下，当前库存数据首次出现同比下降态势。

易居研究院认为，百城住宅库出现4年多来首次同比下降有很多原因，包括2月份的新盘供应相对不多、市场交易数据好于预期等，但也充分体现了各地的购房政策是积极有效的。

从百城住宅库存面积同比增速指标来看，自三四线城市棚改货币化陆续启动退出的2018年12月起，全国百城库存开始步入同比正增长的通道；2019年9月至2020年3月、2020年10月至2021年9月出现过两波增速放缓的情况；2021年10月至2022年6月，库存规模同比增速明显拉升，与当时的市场交易出现下滑有重要关系；2022年7月至2022年12月，库存规模同比增速放缓，与当时房企推盘节奏明显放缓有关；到了2023年，库存规模同比增速继续放缓，2月份首次由正转负，与市场交易复苏有重要关系。

“库存数据也要客观理解，因为库存数据既关系到市场交易的行情数据，其实也关系到房企投资拿地数据。过去两年房地产市场的新问题，尤其是房企拿地和开工数据表现不佳，可能会影响今年的库存指标和房源情况。不过现在主要的矛盾是消化库存，但是补库存的问题也要时刻注意。”严跃进说。

《报告》也指出，观察3月份的新房交易数据，总体上继续处于复苏的状态，其为房地产市场去库存增加了动力。从这个角度看，对于3月份的去库存工作依然要抱有信心。当然在实际过程中，还需要考虑几个新的问题。第一，虽然去库存工作正逐渐走出最大压力期，但各地实际反馈来看，压力还是略大。近期部分城市放松限购，就说明了这一点。第二，虽然目前还在讨论库存去化的问题，但鉴于过去两年投资拿地指标不景气，所以要关注后续新房供应不足等潜在的问题。只有把此类问题充分解决好，那么去库存工作才会更加有序和健康。

存销比整体仍偏高

今年2月，全国百城新建商品住宅存销比（即库存去化周期）为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过一年半。

虽然库存去化周期有些偏高，和2011年、2014年有相似之处，但鉴于今年销售市场数据有进一步改善的可能，所以数据有持续转好的空间。

不过，城市间的分化不容忽视，尤其是三线城市房价仍处于下降通道之中。从国家统计局最新公布的70城房价指数变动情况来看，2月份一线城市新房价格同比上涨1.7%、二线城市同比下降0.7%、三线城市同比下降3.3%，二线城市房价已经接近回正，但三线城市仍降幅明显。

百城库存变动与房价趋势基本相同，百城中的一线城市存销比已经缩短至13.2个月，去化周期相对较优；二线城市虽有压力但表现居中，为17.9个月；三四线城市压力最大，去化周期均值达21.5个月。纵向对比看，一线城市反而近期压力略有增加，而二线、三四线城市略有缓和。一个很重要的原因是，此类城市过去有一波积压的购房需求，当前购房政策到位、购房需求积极释放，进而利于去化周期指标的改善。

严跃进表示：“从现在的指标来看，存销比18个月总体还是偏高位的，但是库存去化肯定是朝着好的方向去走，接下来一定会有所改善。”

但易居研究院方面也指出，在实际过程中，还需要考虑几个新问题：首先，虽然去库存工作正逐渐走出最大压力期，但从各地实际反馈来看，压力仍比较大，近期部分城市放松限购就说明了这一点。其次，虽然目前还在讨论库存去化问题，但鉴于过去两年投资拿地指标不景气，所以要关注后续新房供应不足等潜在的问题。只有把这类问题充分解决好，去库存工作才会更加有序和健康。

据国家统计局数据，今前两月，全国房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%；房屋新开工面积下降9.4%；房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。