雅生活城市服务公司联席总裁郑颖斌

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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 广州报道

2022年，物业行业受到了宏观经济和地产开发等轮番挑战，但庆幸的是仍保持了基本面的稳健，并逐步减少对关联方的依赖。同时，观点指数研究院指出，2023年物业行业在经济复苏与地产调整中迎来了属于自己的挑战，行业大环境已经发生深刻变化，企业发展也在回归物业的本质。

值得注意的是，在2023年观点物业大会上，雅生活城市服务公司联席总裁郑颖斌在谈及何为物业的本质时表示，过去几年大家更多关注的是规模、资本、增长、利润，“在高速发展中也漠视了一些本质的东西”。

3月23日，2023观点物业大会在广州召开，会议主题为“本质的回归”，共同来探讨物业服务行业如何行稳致远，同时观点指数研究院在现场独家发布《卓越指数 • 2023物业服务年度卓越表现报告》（简称《报告》）。

“在高速发展中漠视了一些本质的东西”

《报告》指出，物业服务行业已行至发展的关键十字路口。在过去一年，地产负面影响逐渐显现，行业增量空间收窄，城市服务等非传统赛道开始受到越来越多的关注，物业服务行业正从各个角度寻觅新机会。社区增值服务开始向更细致，更专业的方向前进，持续发挥着物企在“最后一公里”的优势，与此同时，非业主增值服务逐渐退回二线，营收占比大幅缩减。

此外，2022年上半年，物企增收不增利的现象普遍，除了利润率降低及增值服务缩水外，最核心的原因是地产行业及宏观环境波动引起的大额减值准备，而物企逐渐高企的应收款也同样值得关注，回款仍是企业关注的重中之重。

处在上述的背景下，不少业内人士在反思，物业行业的本质是什么，哪些是可变的，哪些是不变的。

在“回归本质与创新寻路”主题讨论会中，郑颖斌表示，物业的本质还是以客户满意和质价相符为基准。“今年雅生活运营的重点也是回归本质、提升能力。过去几年大家更多关注的是规模、资本、增长、利润，对雅生活来说，我们变成了一家财务驱动型的公司，我们的汇报经常以KPI为主，因为我们在高速发展，也漠视了一些本质的东西。”

郑颖斌指出，趁着资本市场降温，去年雅生活提出要练好内功，正好有时间去消化一下过往增长的收入，稳固一下业务。

同时，郑颖斌说道：“我们现在非常重视品质和客户满意度的调查，在这两年瓶颈期当中，我们物企把该干的事情干好，这才是我们稳定、持续发展的根基。”

合景悠活集团控股有限公司副总裁王中琦则表示，物业行业的本质核心是经营活动，还是一门生意。回归本质，就是要关注其质量。

“这些年行业确实也经历了非常多的变化，过往可能我们更喜欢听一些有故事的增长，但这两年我们更喜欢有利润的现金流。所以说我觉得回归本质，首先是要回归到坚持高质量发展的初心上，第二点，行业本质还在于对物的价值，让客户服务的各种业态能够保值增值，这是物业对于整个房地产市场端、住宅端、各种业态端最大的贡献。”王中琦说道。

此外，王中琦还指出，在这些年的经济以及消费者习惯进步的背景下，物业行业由物的管理转到对人的服务上，目前已经有了比较强的迁移态势。同时，物业基于社会的治理，包括对于很多特殊业态的支撑，也发挥了很多基层共治，包括经营的支撑。

物业行业的估值合理吗？

值得注意的是，观点指数研究院在《报告》中指出，物业服务行业因具备较强的抗周期能力，过往曾备受资本青睐，和资本市场的对接也为物业企业带来了融资、人才吸引等各方面的有力支撑。但自地产危机蔓延以来，物业股在资本市场的估值一落千丈，长期处于泥沙俱下的状态。

2022 年全年，恒生物业服务及管理指数（HSPSM）全年跌幅高达 38.43%，跑输港股大盘恒生指数（HSI）23 个百分点。

板块平均市盈率（TTM）由年初的16倍进一步跌至9.7倍，市值前10物企全年平均跌幅达到18.8%。不过，国资物企由于关联方财务稳健性相对较高，表现要明显强于民营物企，但整体也仍呈下行趋势。

同时，观点指数还指出，2022年末，房地产行业连续迎来多个政策利好，多“箭”连发，随着政策的松动和回暖，物管板块也和地产板块一同经历了一波强势回暖和反弹。但当前物业企业估值还是明显偏低，不少企业甚至仍处于破净甚至破现的状态。

而郑颖斌在谈及物业行业的估值时表示，“估值，高有高的道理，低也有低的合适。我始终有一个观点，我们不要质疑二级市场，因为在那个市场上给的定价是最客观、最真金白银的，我们只能去理解和解释，我们绝对不要去质疑。”

在郑颖斌看来，物业可能更类似于公用事业型的企业，有着稳定的增长、稳定的收入和合理的利润水平。所以在一个稳定的价值下面，物企在二级市场的估值应该是趋于10倍到15倍之间，这里面含了一些兑现的价值。“当然价格永远会围绕着价值波动，行情不好的时候我们会低于10倍，未来再有一波热点的时候，可能我们还会重回到20到30倍左右的水平。”

据郑颖斌介绍，雅生活有一阵是有50倍或者接近40倍的PE，但目前的估值只有4倍。

此外，郑颖斌还提到：“未来并购还会是一个主流的方向，未来并购的机会也会很大。现在我们的头部企业哪怕有300亿元的市值规模或者营收规模，但是针对万亿元市场，你连3%都不到，所以未来的并购还不是小打小闹，而是巨型企业的并购，头部企业应该至少会出现一家企业能够占据市场9%到10%左右的规模，这才是行业龙头真正应该有的规模。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁