2023年3月30日,由亿翰智库主办的“2023Q1亿翰大讲堂·策略会”成功落幕。本次论坛,有幸邀请到小水滴创始人冯玉光与亿翰智库董事副总裁邱明华共同探讨了“租赁住房17条发布,行业引来新发展模式”,两位结合近期发布的《租赁住房金融17条》和《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》等相关政策,从政策对租赁住房企业的影响、租赁住房企业在“非改租”项目中具体操作的难点以及提升租赁住房企业运营管理能力关键方面进行了深度分享,提供了许多值得借鉴的思路。

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以下为对话核心观点:

问题一、对于《租赁住房金融17条》和《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》的密集发布,这几次政策发文的变化在哪里,对住房租赁企业的影响有哪些?

冯玉光 小水滴创始人

金融17条力度之大,我可以用震撼来表达!

具体表现在,在直接融资方面,允许了住房租赁企业IPO,期待更多细则。

在间接融资方面,融资品种极度丰富,例如专项的开发贷款、经营贷款,发行企业债、公司债、担保债。

对于租赁住房企业长现金流特质,政策在产品衔接方面支持力度非常大。在建设、改造阶段,政策提供3-5年的开发贷,并且,在企业现金流稳定后,还提供20年的经营贷用来直接承接。在贷款额度上力度也空前,例如经营贷款额度是租金总收入的70%!

邱明华 亿翰股份董事副总裁

第一,在政策方面,236号文提出“规范高效”的做好REITs发行工作,而985号文主要集中在“试点”角度,这两个政策都主要针对REITs方面;说明经过两年的试点,主管部门已经明确REITs发行的态度和方法,未来国内将迎来REITs发展的大机遇。而《租赁住房金融17条》主要针对租赁住房在金融领域的各项支持,针对性更强也更具体。

第二,在数据层面,首先租赁住房单项目融资规模从10亿下降到8亿,以净租金回报率4%计算,项目每年净收入从4000万下降到3200万,降幅十分明显。

然后净租金回报率从4%下降到3.8%,对于项目来说,从原来单项目上REITs的4000万下降到了现在的3000万出头,很多项目都有机会直接上REITs,减轻了项目的的规模要求和经营压力,而很多二线城市的租赁住房在收益方面存在一定天花板,政策放宽后,除核心城市外的其他城市租赁住房现在也有机会进入到REITs发行的范畴,这对行业是一个很好的变化。

第三,在“投融建管退”方面,“投融建管”的方法在市场上已经十分明了,但在“退”方面,过去只能通过租金方式实现退出,大部分开发企业需要25-30年才能实现完全退出。目前政策完整了退出步骤,打通了金融全链条,更多的企业和资方更愿意将资金投入到这个领域中来。

问题二、在回收资金使用方面,236号文明确提出“净回收资金使用率”要求,在具体操作中“非改租”项目的难点有哪些?

小水滴创始人 冯玉光

第一是认知和决策的难点。在认知方面,对于资产持有者来说,如何让他们认识到政策的红利以及将资产最高效率的应用是第一个难点。

另外,在具体决策中,资产持有者缺少专业能力,在不同业态中选择中做出决策。

第二是政策解读和报批报建的难点。在报批报建方面,现有流程还不完善,需要投入一定专业人才去征询和深入研究。

第三是项目策划和定位的难点。在策划定位阶段,就要考虑证券化退出的需求,对于权属、法律合规、财务指标,有针对性的设计空间产品,洞察空白市场,明晰运营模式。

亿翰股份董事副总裁 邱明华

市场上“非改租”项目可以分为两类:重建项目以及改建项目。236号文明确提出“净回收资金使用率:2年达到75%,3年达到100%”,基本按十四五规划这个节点来设计的,而这个政策将鼓励住房租赁企业更多的通过存量盘活项目使用净回收资金。

对于重建项目,以“微领地”西虹桥徐泾项目为例,推倒重建后,预计上市时间3年,项目净回报率估算可达到5.8%,远高于4%的原REITs上线标准,通过收益水平来看重建项目的“非改租”将会是收益较高的市场,但这块还是要看项目收购及建造成本。

对于改建项目来说,优点在于项目面世速度更快。以领盛资本收购“建发珑庭”和“黄兴大楼”为例,预计上市时间1-2年,通过估算,项目回报率估算也刚好达到4%,所以资本对于项目未来的退出渠道肯定是用REITs,而现在按3.8%的指标,未来对于运营压力应该会更小。

对于重建项目难点来说,在于项目开发的速度和周边区域居民的抗性。同样企业在考虑自身利益以外,还需要对于公众利益以及对环境、交通等因素的综合考量。

对于改建项目难点来说,在于内部规划的出房率。出房率低,那么项目收益会直线下降;项目内部规划能力强,出房率高,项目收益就会大幅提升。

问题三、按236号文,租赁住房企业发行REITs需要保证每年3.8%的回报率,要达成这个指标,租赁住房企业在运营管理能力提升方面有哪些关键点?

冯玉光 小水滴创始人

首先是选资产和产品打造的能力。对于空间产品的打造来说,最重要的是把未来的运营需求前置,从社区的规划到室内的空间。目前,行业对于空间产品打造,非常缺乏理论体系和实践经验,不能完美适应单身独居年轻人的生活方式,承载他们的生活梦想。

第二是运营过程中控制成本和再征收的能力。对于成本控制来说,内部空间产品的打造在选材上和传统住宅家装是不一样的。租赁住房较于传统住宅按空间分配家具来说,租赁住房是多功能合在一起,通过应用多功能家装来达到成本控制的作用。另外,在再征收方面,考核标准是“续租率”。在提升“续租率”方面,服务能力是关键,好的服务可以一定程度上提升租客的续租率。

邱明华 亿翰股份董事 副总裁

对于租赁住房企业来说,为了达到3.8%的发行REITs回报率,最核心的关键是“降本增效”。

第一,对企业来说,降本增效核心的点是拓宽收入来源,不能只盯着眼前的租金,需要通过商业、服务等为租户提供更好的服务,并产生房租以外的收益。

第二,降低运营成本,运营成本的核心就是人员成本,通过系统和机器来代替人工是降低运营成本的关键。

第三,提升管理效率。

而为了做到降本增效的三个关键,对于租赁住房企业来说,主要有三方面值得思考:

首先是提升产品力。租赁住房不同于传统住宅开发,可以通过标准化提升产品力,而租赁住房是运营类项目,参考酒店一般5-8年需要经过一次翻新,但是翻新对于租赁住房的影响远远大于酒店,那么考虑装配式装修是租赁住房产品提升很重要的一块。

第二是科技赋能,目前各类系统和科技的快速发展,很多替代人工的新科技都是租赁租房重要的选择方向。

第三是续租率问题,保底续租率40%提升到60%的满分线,对于运营成本的降低是明显的;而且续租率提高后,项目对于渠道成本的依赖和费用就降低了,通过渠道成本的降低来环节运营成本的压力,为达到3.8%的净租金收益率再添一把力。

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