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苗乐如建议房地产税按家庭套数征收,并指出“提前还贷”太麻烦,建议降低存量贷款利率 | 高端会客厅
2023-04-03 09:10:35 来源: 华夏时报
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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

房地产税在美国的征收历史,大约已有200多年,目前在美国地方政府收入中占据重要地位。日本、英国等发达国家,同样也在征收房地产税。不过,我国房产税和土地方面的税收,暂时还散落为多个税种,由于种种原因,我国一直没有全面推广“房地产税”。

房地产税会在何时推广,又当如何征收?近年来,专家们纷纷给出不同意见,其中,苗乐如的观点值得关注。他建议按照“家庭套数”征收房地产税,第一套房免征税,第二套房少征税。他还提到,建议房贷利率直接同比例降低,这样也避免了“先还贷再贷款”的麻烦。


【资料图】

苗乐如是现任中国房地产业协会名誉副会长,曾担任北京市国土资源和房屋管理局党组副书记、局长;北京市建设委员会党组副书记、副主任,北京市住房制度改革办公室主任,具有丰富的住房制度改革和房屋管理工作经验。

建议按家庭套数征收

苗乐如指出,不建议按照人均面积征收房地产税。他认为,结合我国的住房历史情况来看,假设按照人均面积征收房地产税,可能会直接面临一些难题。

苗乐如分析,公开消息称目前单身者大约2亿多人,如果按照人均面积征收,对单身者有失公平。单身者一个人就是一个家,假设他居住在100平的房子里,按照超出人均60平米计算,单身者就要为多出的40平米纳税。

苗乐如分析,假设选择按人均面积征税,人均面积多少为妥?是60平米,还是80平米?这也是要探讨的问题。另外,究竟是按人均建筑面积征税,还是按照人均使用面积征税?这也是值得探讨的问题。苗乐如指出,倘若按照人均面积征收,这其中会涉及到更多、更繁琐的细节问题。

鉴于以上原因,苗乐如认为,房地产税最好按照“家庭住房套数”来征收,这样实际操作起来也更明确、更便捷。如果有的房子面积很大,例如达到300平米,这就属于特殊情况,如果按家庭套数征税,可以单套房屋设定面积上限。

具体怎么征税?

苗乐如拿北京举例,北京二环和三环内许多房子是“老破小”,有的居民家庭仅有一套“老破小”。此时,随着第三代人的出生,居民就不得不购买第二套房去改善住房条件。事实上,这第二套房,也属于刚需。类似情况并不少见,那么房地产税应该怎么征更合理?

苗乐如表示,“建议第一套房免征房地产税,第二套房象征性少收一点房地产税。”苗乐如解释,为满足人们美好生活的愿望,国家也在鼓励改善型住房,而房地产市场也亟待激发活力,居民对第二套房些微纳税,这既是对鼓励购房政策的衔接,也能激发市场活力。

公开信息显示,美国征收房地产税,大约已有超过200年的历史,现在按照地区来征收,一个州一个标准。美国把市场对房源的评估价格作为标准来征收,而不是按照人均面积。美国各州所征收的房地产税,主要用于道路、教育、社区改造等。

苗乐如认为,美国的征税方式相对科学,结合我国各省市的经济状况与居民消费水准,如果将来全面推广房地产税,全国统一标准并不合理,建议按照地方情况来具体征税。

苗乐如强调,房地产税应该是地方税,不是中央税种,可以作为地方收入的一部分,用来推动地区城市建设、服务或社区的改造。

此前,有知名学者提出,对小产权房要特别征收房地产税。但苗乐如坚定地给出了相反意见,他认为,小产权房压根不具备被征税的资格,如果一旦对小产权房征税,这就意味着是在变相地承认小产权房的权属。

值得注意的是,苗乐如指出,如果要征收房地产税,要坚持这样一个原则:房地产税征收的税额应该是原房产税、土地增值税、城镇土地使用税等总税额的转化,而非作为弥补财政困难的手段,通过征收房地产税去弥补财政欠缺。

坊间不乏这样的观点,房屋产权70年,既然居民已经缴纳了土地出让金,就完全不必再交房地产税。苗乐如表示,“我不赞同这个观点。税收是一个再分配、再调整的过程。英国是土地私有制,但土地产权人也同样要交房地产税。”

如果全面推广房地产税,具体从哪里开始征收?苗乐如认为,一定是从新成交的商品房开始,毕竟老房源历史情况太过复杂,原则上只能向前看,不能往后追。

苗乐如举例而言,有人因拆迁获得多套房子,但对这些居民征税合理吗?这值得探讨。如果一旦对拆迁补偿的房屋征收房地产税,恐怕居民会产生极大的排斥心理。另外,苗乐如补充表示,不仅商品房要征税,保障性住房以及出租的房等,也应征收。

建议首套房和二套房均20%首付

苗乐如说,“我们一直在提倡满足‘美好生活’,事实上,24小时内至少有一半时间,居民都在家里度过。吃穿住行,是满足美好生活不可或缺的重要方向,而支持改善型住房,更是满足美好生活的重要方面。”

苗乐如提到,有一些特殊职业的人,他们在异地买房也是为了满足生活的需要。譬如,杀青后的演员需要在异地买房居住,教师寒暑假也可能需要在异地度假,还有过着候鸟生活的许多老年人需要在异地置业等。这些人群,他们购买第二套房,也是生活所需。

苗乐如认为,既然现实生活让许多人对购买第二套房有实际需求,那么市场或政策就应该对应发挥作用。他分析,“中国4亿人是中产阶级,按照人均40平米到60平米的住房需求来预估,4亿人大概需求160亿平方米至240亿平方米的建筑。住房改善需求是房地产新阶段的主要特征,这也是一个巨大的市场空间。”

至少基于以上原因,苗乐如认为,现在的购房政策和信贷政策,可以不必再区分首套房和二套房,可以考虑将两套房的标准完全统一。这样操作,也和国家鼓励二胎和三胎匹配的精神衔接了。

苗乐如说,我国的购房首付可以借鉴国外,尽可能将市场新建商品房的首付全部降为20%。同时,也适时公开征收房地产税对首套和二套房的征收原则,让意向购买者在此基础上,放心大胆地购房。

由于新贷款的利率比早先贷款的利率要低不少,苗乐如提出,为何不能将正在贷款的利率直接按照同比例降低呢?这样就给居民提供了直接的方便,也不必再去排队先还贷、再贷款了。“我觉得,前后的贷款利率政策要统一起来,贷款比例统一、贷款利率统一。”苗乐如说。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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