每经特约评论员 张敬伟

据《每日经济新闻》报道，二手房交易迎来重大变化。3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进阶段。事实上，根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份也已经全面开展二手房“带押过户”工作。

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《通知》是对多城“带押过户”实践的顶层确认，也是通过“红头文件”的方式让“带押过户”更加规范。要让萎靡的楼市活起来好起来，既要看新建商品房交易，也要关注二手房交易。二手房交易好起来，能一定程度激发新建商品房交易活力，有利于盘活整个房地产市场。

近期二手房市场的火热，一定程度上与多城推动“带押过户”有关。具体来看，3月杭州二手房成交量突破万套，成都则突破2.6万套。3月份，北京楼市“小阳春”也如期而至。当月北京二手住宅网签数量为22192套，环比、同比均有一定增长。同为一线城市的广州，3月二手住宅共网签12260宗、119万平方米，环比大幅增长23%和24%，同比增长46%和44%，网签宗数创下2021年5月以来的新高。三四线城市的二手房销售要弱一些，但在二手房市场大势的传导下，也迎来了向好预期。

“带押过户”政策，不仅是对楼市新周期亟需“加油鼓劲”的回应，也是对楼市基层实践或者说底层智慧的认可。众所周知，在购房政策的理解上，尤其是存在政策堵点的情况下，房产中介往往有自己的解决办法。当然，这样的办法存在不合规的瑕疵，过度炒作时会引发资金风险。尤其是在楼市过热出现泡沫时是需要严厉禁止的，譬如所谓的首付贷。但是，如果楼市处于低迷状态，刚需群体受制于政策限制而不能购房，改善住房群体需要售出二手房购买新建商品房时，就需要底层智慧或房地产管理部门在执行层面予以破局，打通二手房市场梗阻，带动新建商品房交易，从而激活楼市良性循环。

“带押过户”不仅可以解决刚需和改善住房群体的安居需求，给萎靡的楼市注入活力，而且基层实践得到了“红头文件”的确认。这涉及民生福祉、市场红利，也体现了法治精神。

民法典第四百零六条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这不仅为不动产“带押过户”提供了法律依据，也为激活楼市提供了可资借鉴的标本。

“带押过户”很容易理解，“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。这样就可缩短交易流程，减轻交易双方的时间和经济成本，提高二手房交易效率。专业人士对“带押过户”有生动解读：“按100万元总价，贷款金额约70万元，贷款本金余额50万元为例，如果按照过去的交易模式，卖房人需要先筹集50万元归还贷款才可以实现房产转让。而按照‘带押过户’政策，这50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。”

“带押过户”已经在多城试点中释放出积极的市场信号，现在有了两部委顶层设计的“红头文件”托底，在执行中可以预期会有更好的实践效果。当然，“带押过户”政策要在所有城市落地，还需要耐心。按照《通知》要求，“带押过户”有稳健的路线图：以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。最终实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

中国楼市具有典型的差别化特点。一线城市楼市虽有周期性波动，但从来不愁卖，无论新建商品房还是二手房；二线热点城市、省会城市和计划单列市的楼市周期性波动更大一些，二手房交易能够作为这类城市楼市的晴雨表；三四线城市楼市压力较大，存量房矛盾不少，二手房交易迟滞是市场常态。在此情势下，“带押过户”执行有序进行，由点到面，自是应有之义。通过一线、二线城市等活跃楼市二手房“带押过户”的实践，会使政策执行更完善，程序更科学更便捷。而且，执行这一政策，银行是重要的参与主体，没有银行配合，无法实现“带押过户”的无缝对接。

“带押过户”政策是二手房交易的利好，也有助于激活整个楼市的良性循环。

（作者系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）