“新市民”回归,一季度重点城市租赁市场升温,5月毕业季或迎新租赁高潮
2023-04-20 21:01:10 来源: 华夏时报
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本报记者 李贝贝 上海报道

党的二十大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”发展住房租赁市场,是实现“租购并举”住房制度的重要路径,也是探索房地产新模式的重要方向。


(资料图片)

今年一季度,我国租赁市场较去年同期明显升温。4月14日,纬房研究院、贝壳研究院、新华网产业经济研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组完成的《中国住房租赁市场发展报告(2023年一季度)》(简称《报告》)显示,今年一季度,40个重点城市的住房租赁市场市场活跃度同比再次攀升,返城开工、到城市务工的新市民新增、换租租赁需求旺盛。

尽管认为租金上涨动能总体不足,但根据一季度的市场行情,报告预计,二季度租赁市场活跃度将保持上升的态势,毕业季租金市场旺季将在5月上旬显现。随着各类租赁房源供应增加,租赁市场供给结构优化,租金水平将保持平稳。

一季度住房租赁市场主体活跃度较高

租赁市场进入了新一轮的升温期。在一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重提振下,随着返城开工以及新到城市务工人员的增加,今年一季度,部分重点城市租赁市场迎来一波“小阳春”,租房需求快速升温,在成交量增加的背景下,租金亦有小幅微涨。

一名上海房东向《华夏时报》记者透露,去年10月,自己手头一套两居室被退租后,尽管价格并没有上涨,但之后空置了近4个月。直至2月份春节过后,全国迎来复工热潮,自己明显感到“市场好了起来”,仅用2周时间就顺利地出租了该套房源。有中介人士也表示,今年以来,其所在的门店带看量有大幅提升,“一名员工一个月带看50组不成问题,每个星期都能租出去几套房子”。

来自研究机构的数据证实了一季度租赁市场的热度。《报告》显示,一季度,全国重点40城成交量同比增加14.7%。春节后租赁旺季的月度峰值在2月显现,相比去年来得更早。

租金方面,住房大数据监测系统核心城市租金指数显示,一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%。但与去年同期相比,住房租金水平下跌了4.7%。

从租金水平来看,纬房研究院数据显示,一季度重点40城中15个城市住房租金环比小幅上涨,25个城市住房租金环比下跌。与2022年一季度相比,仅有5个城市住房租金同比上涨;从城市角度来看,贝壳研究院数据显示,一季度多数城市租赁市场活跃度同比升温,但租金还未回升至去年同期水平。不过,重点40城中,除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外,其余34个城市租赁成交量均同比增加。

分能级城市来看,由于经济率先复苏,租赁人口集中,租赁住房需求量高,一季度一线城市租金均环比上涨。但相比去年同期,除北京租金水平微涨外,上海、广州和深圳的住房租金水平均下跌,其中上海跌幅相对略大,为5.37%。

二线城市租金以下跌为主,且多数未达到去年同期水平。一季度,重点40城中,仅有天津、青岛、西安、成都和东莞住房租金上涨,其余21个二线城市住房租金均下跌;10个三线城市一季度住房租金则呈现分化态势,其中银川、廊坊、太原、兰州、南宁和烟台租金微涨,常州、惠州、呼和浩特和贵阳租金微跌;银川住房租金同比上涨,其余城市下跌。

住房租赁的健康发展,离不开政策层面的支持。今年一季度,大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点,租购并举战略继续深化。

其中,2月24日,央行、银保监会出台的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,给予住房租赁强大的金融支持力度,重点培育发展重资产模式的住房租赁项目。各地政策则主要是供需两端发力,通过公积金支持、完善保租房及监管政策来保障新市民租房需求。《报告》认为,发展住房租赁市场是实现租购并举的重要举措,也是新市民、青年人在大城市安居乐业的重要保障,因此预计今年将继续出台对住房租赁的支持政策。

同时,2023年第一季度,住房租赁市场主体活跃度较高,市场化项目落地、企业合作发展增多。以深圳、广州、成都、北京为代表,各地保障性租赁住房项目纷纷加速落地,社会资本参与度显著提升。住房租赁融资多渠道打通,产业基金、REITs、银行贷款发力。

租赁市场供给结构优化

根据上述《报告》,住房租赁市场行情主要受到以下两方面因素的影响:一是经济基本面因素,特别是就业和收入因素;二是供给因素如保障性租赁住房逐步入市。巨大的供应量及对租金的严格限制,可能会对住房租赁市场的整体租金水平产生一定的抑制作用。

基于一季度的市场表现,预计接下来的二季度,租赁市场活跃度将同比提升,房屋出租难度有所下降。不过由于房源供应量在随之增加,租赁市场供给结构优化,租客对于租赁住房的选择增多,预计租金水平或将呈现“稳中微涨”状态。

二季度,在供应方面,随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加,租赁市场上保障性租赁房源快速增加。同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响,更多的业主将闲置房源对外出租,整体租赁房源供给增加;而从需求端来看,据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人,同比增加82万人。5月将迎来毕业季租赁市场旺季,加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长,二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。

面对市场的“供需两旺”行情,《报告》建议加快推动地方住房租赁立法工作:建议地方租赁立法重点围绕住房可住性标准、出租人和承租人的权利义务(尤其关于住房改善和维修、租赁终止、转租)、租赁经营机构监管等方面进行明确规定。在住房租赁立法层面,明确租赁经纪、代管和包租三种经营模式的基本定义,区分其权利义务关系等。

《报告》还提到,在住房租赁金融支持加大的背景下,住房租赁领域相关资金方应提升控制和应对风险的能力,租赁企业应增强运营能力。例如,对于商业金融机构,核心在于依法合规、风险可控、商业可持续,且不新增地方政府隐性债务。此外,还应加强对老年人和新毕业大学生住房租赁的政策支持。将发展租赁市场与发展养老产业相结合,引导鼓励各市场租赁机构和公共租赁机构进行适老化改造,提供针对老年人的各类专业服务,加强对老年人合法权益的保护;针对毕业季的来临,引导各租赁机构和中介服务机构优化对新毕业大学生的租房服务,鼓励对新毕业大学生提供各类租房便利和优惠等。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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