“据我了解，没有同行在广州赚到了钱。”乐乎集团创始人、CEO罗意在一次公开活动中感慨道。

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乐乎也是“没能在广州赚到钱”的运营商之一。2017年前后，乐乎新进入了超10个城市，由于看好广州市场，罗意本人还搬至广州长住了2年，“广州资产供给十分充分，但竞争也很激烈，没有在那边挣到钱，赔了很多钱。”

无独有偶，魔方公寓也向蓝鲸财经表示，广深市场“不容易做”；万科泊寓2017年高调启动的“万村计划”也未达到效果。

广深市场的“冷热”源自何处，长租公寓“败走”广深之后又去往何处？

转战新一线城市

开店首选北京上海

作为人口净流入地区，广深市场的租赁需求并不比北京、上海小。

据住房租赁行业数据机构珊瑚数据，根据贝壳平台的提供数据统计，北上广深合计近4000万套租赁需求，市场旺盛，其中深圳>上海=广州>北京。同时，深圳、广州的租住比例分别为76.9%、53%，远高于北京和上海。

尽管如此，不少长租公寓运营商最终都放弃了对广深市场的幻想。

乐乎两位创始人罗意、于洪胤多次在公开场合表示，广深市场很难做，乐乎仍旧没有找到“打开”的方式。也因此，乐乎在广深市场主动进行了收缩。

万科2017年在广深城中村开启“万村计划”，次年便暂停签约新房源，2019年主动与村民协商违约赔偿，放弃部分已签约房源。

“整个行业不敢说，但至少几个头部(企业)都把北京和上海作为发展的重心。”一个集中式长租公寓行业从业者向蓝鲸财经表示，不去广深是因为城中村里的租赁供给太多，不去深圳还因为万科泊寓太强势了。

总部在北京的乐乎公寓，其百分之六七十的运营房源在北京。魔方公寓截至去年底则在北京和上海共运营超3.57万套公寓，占比46.9%；背靠开发商的泊寓和冠寓项目分布相对分散，北京、上海门店数均超10家，此外，泊寓在深圳大本营开业门店数达152家；各家机构在杭州、南京的门店数也不少。

在接受蓝鲸财经记者采访时，罗意多次强调，“北京就是最好的租赁市场，因为供给严重不足。”目前，乐乎更多地聚焦北上杭、苏州、成都等城市，大部分精力都在北上杭三个城市。

据蓝鲸财经了解，魔方公寓今年开业的大体量项目都在北京；龙湖冠寓的重点关注市场也是北京、上海；旭辉领寓在广深的布局则不多，其长三角项目运营成绩不错，项目出租率保持在95%以上。

万科泊寓方面则表示，万科通过各种渠道和方式进行探索，包括通过轻资产输出管理、自持物业改造等方式参与保障性租赁住房的建设与运营，无论是北上还是广深，客户在哪里，泊寓就去哪里，紧跟国家相关政策，持续、长久地为各城市新进入人群提供高性价比的租住服务。

从全行业来看，上海和北京是租赁企业开店的首选城市。据观点指数研究院发布的《2023住房租赁发展报告》，2022年，上海新开门店占比达31.07%，北京、深圳、广州分列其后，但深圳、广州占比均不到10%。

广深市场太卷了

包括乐乎公寓、魔方公寓在内的多家集中式长租公寓运营商都向蓝鲸财经表示，广深地区大量的城中村房源是其不那么看好广深租赁市场的主要原因。

所谓“城中村房源”是指散布在广深各个区的大量自建房，这些对外出租的房源为租赁市场带来了大量供给。城中村是广深这两大一线城市的“另一面”，还是其包容性的象征，正因为城中村众多的租赁选择，每一个人在广深都能找到栖身之所。

据统计，截至2020年9月，广州市全市共有城中村1104个；深圳市住建局摸底调查结果则显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个。

城中村房源量有多大？乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤此前在接受蓝鲸财经采访时举了一个例子，“乐乎在广州黄埔古港附近一个项目房间数一千多间，但仅占全村总房源的10%。”

对集中式长租公寓运营机构而言，大量的城中村房源意味着难以形成产品服务标准，即便形成了标准，由于市占率过低，单一机构也难以拥有定价权。

城中村房源的质量也具有不可控性，“一线城市原本可以对不好的楼宇进行产品化提升，存在很大的服务产品提升空间，但城中村内部错综复杂，例如拿到的房子不一定是在村口。”于洪胤说道。

除了市场“卷”、房源质量不可控，成本更是各家机构需要考虑的问题。

据观点指数研究院的数据，北京、上海、深圳挂牌租金水平明显高于全国其他城市，其中北京2022年全年住宅挂牌租金为118.34元/平方米/月，居各城市之首，上海次之，深圳在90元/平方米/月左右；广州则在60—70元/平方米/月之间，租金相对较低。

对产品质量体系已形成标准的品牌运营机构而言，广州市场的投入回报相对较低。

“同一个机构在各城市房源的装修投资是一样的，例如白领公寓都是2000元/平方米的装修预算，在广深市场部分地方回收压力就比较大。”于洪胤认为，广深市场还需要探讨更轻的方式或其他更可行的模式。

针对以“包租”为主要模式的运营商，前述长租公寓行业从业者表示，“广深市场进去晚的肯定赚不到钱，广州深圳过去几年租金比较平稳，如果进去得晚，拿的底租高，相对溢价也难。”

“广深太卷了，卷到你的努力带来的杠杆效应非常微弱，被对冲掉了。”罗意如是说。