梁宝欣 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 广州报道

“现在到了一个市场波动、低迷的状态，这个状态大概还会持续一段，调整不是那么容易的，不是一下子就能调过去的，面对这样的问题我们还要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，（应考虑）如何放眼长远、布局未来。”樊纲说道。

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8月9日，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在由观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022博鳌房地产论坛上进行了以“宏观经济大盘与房地产大周期”为主题的演讲，立足于房地产对宏观经济发展的重要性，指出了目前中国宏观经济发展中积极的变化，以及目前房地产行业在需求和供给两侧出现的问题。

宏观经济仍有积极的变化

如今，提及中国房地产行业，出现频率较高的词为风险、低迷等。

而樊纲指出，不管是业内，还是业外，确实处在一种比较悲观的状态。如今，经济不好主要体现在服务业和房地产业，但制造业还可以。

“一方面得益于电商、快递，另一方面得益于国际市场、出口。昨天新的数据出来，我们的电商1-7月份增长10%，出口增长将近20%。从这个角度来看，我们的根基还在。因此同时我们上半年又创造了一个历史最高的贸易顺差。和全世界比较起来，我们仍然是增长比较好的。”樊纲说。

在樊纲看来，政策的调整也是一个积极因素，去年有一段时间出台的具有收缩效应而导致了合成谬误的政策，今年以来除了教育辅导行业之外，其他政策基本实现了调整。

“包括最近一段时间对房地产政策的调整，除了因城施策、保交楼，还有中央政府牵头搞一些基金来解决房地产市场的现实问题，这些政策跟以前（相比）是一个重要的调整，去年这个时候还是拼命的压。”樊纲补充说道。

房地产市场发展要符合城市化规律

如今房地产行业暴露出了什么问题？

樊纲认为主要从供给侧和需求侧两个方面体现。

“住房首先是消费品，而不是投资品，他是我们这一生最大的、耐用时间最长的、最贵的、价值最大的消费品。它实际上是我们消费的一个组成部分，但是我们往往没把它看成是一个消费，统计上也是把住房作为一种投资。”樊纲说道。

樊纲进一步提到，住房消费需求通常指刚性需求、改善性需求。

住房消费需求在哪里？

“仔细想想现在我们的城市里买房子的人多数都是什么人？限购限的是什么人？限的是什么样的消费需求？限的就是外来人口。”樊纲回答道。

樊纲指出，如今房地产市场最大的问题就是两极分化。过去是城镇化政策，对小城市、小城镇无限供应，对大城市限之又限。结果人口迁移却没按照这个方式迁移。现在一说起房地产，第一就是人口在下降，第二就是住房自有率太高了。樊纲表示，我们的房地产市场发展要符合城市化的规律，符合人口迁移的规律，符合需求变化的规律。

“城市群大中小城市的结合与互补，是我们城市化进程的下半场。”樊纲说。

而在供给端方面，樊纲称，这次供给出了问题，交不了楼了。供求关系决定价格，这是经济学的基本逻辑，樊纲解释道，“做了抑制需求的事，出台了限购、限贷等政策，这些都是抑制需求的，同时应该增加供给。”

樊纲建议，政策的制定部门和执行部门要反思在今后的供给需求平衡关系中，政策应该怎么发挥作用。

对杠杆率的问题缺乏监管

樊纲认为，房地产行业一开始对杠杆率的问题就缺乏监管，结果就出了一系列的企业滥用杠杆率，包括用杠杆率到处盲目投资、扩张。

“这是一定要预防的，这不都是政策的问题，很多都是企业自己的问题，企业确实要看到很多现在的问题是企业的行为造成。”樊纲进一步指出。

此外，樊纲也说道，“我们的政策需要思考，将来怎么调节这个供求关系，怎么能够使供给和需求平衡、稳定，从而使价格能够稳定。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁