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今天我们一起盘下房地产领域保利发展的2022三季报表现出的核心财务特征。

1、公司业绩基本稳定。

【资料图】

2、毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，最终公司经营资产报酬率表现稳定。

3、总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力稳定，保利发展ROE表现稳定。

4、保利发展经营活动虽然账面盈利，却并未给企业带来真金白银的流入，经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。

5、融资手段几乎全部依靠债权流入，公司持续有新增贷款，不过新增贷款规模快速减少。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较大。

6、资产规模基本稳定，资产配置聚焦业务，资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。

下面是对保利发展2022三季报关键特征的解读。

公司业绩基本稳定。2022三季报保利发展营业总收入1564.37亿元，同比增速13%，毛利润383.44亿元，同比增速-7%，核心利润214.07亿元，同比增速-1%，净利润188.89亿元，同比增速-3%。

经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。

从保利发展2022三季报的现金流结构来看，期初现金1702.60亿元，经营活动净流出298.57亿元，投资活动净流出76.56亿元，筹资活动净流出40.71亿元，累计净流出414.41亿元，期末现金1288.19亿元。经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金。

从保利发展2020年报到本期的现金流结构来看，期初现金1389.74亿元，经营活动净流出41.55亿元，投资活动净流出345.70亿元，筹资活动净流入285.09亿元，其他现金净流入0.61亿元，三年累计净流出101.55亿元，期末现金1288.19亿元。拉长时间周期看，经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。

保利发展经营活动虽然账面盈利，却并未给企业带来真金白银的流入，经营活动存在资金缺口。

公司2022三季报经营活动净现金流为-298.57亿元，2020年报到本期经营活动累计产生资金缺口41.55亿元。保利发展经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。

自身造血能力无法覆盖战略性投资。保利发展2022三季报战略投资资金流出15.05亿元，较2021三季报增加3.93亿元，增速35.28%，战略性投资的资金投入快速增长。保利发展2020年报到本期战略投资资金流出59.69亿元，经营活动产生现金净流入-41.55亿元，经营活动的造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。

融资手段几乎全部依靠债权流入，公司持续有新增贷款，不过新增贷款规模快速减少。

保利发展2022三季报筹资活动现金流入1267.69亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（99.30%）。较2021三季报减少107.05亿元，增速-7.79%，筹资活动现金流入有所减少。保利发展2022三季报债务净流入173.32亿元，较2021三季报减少369.34亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速减少。

资产规模基本稳定。2022年09月30日保利发展总资产14480.60亿元，与2022年06月30日相比，保利发展资产增加154.78亿元，资产规模基本稳定，资产增速1.08%。

资产配置聚焦业务。2022年09月30日保利发展资产总额14480.60亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。

总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力稳定，保利发展ROE表现稳定。

2022三季报保利发展ROE6.60%，较2021三季报减少0.85个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率1.33%，较2021三季报减少0.14个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数4.53倍，较2021三季报降低0.00倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。

资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从2022年09月30日保利发展的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。与2021年09月30日相比，经营性负债占比明显增长，留存资本占比明显降低，公司在资金来源上表现出经营性负债支撑度增加的趋势。

毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，最终公司经营资产报酬率表现稳定。

2022三季报保利发展经营资产报酬率1.89%。较2021三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率13.65%。与2021三季报相比，核心利润率下滑1.90个百分点，降幅达12.21%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率0.14次，较2021三季报增加0.01次，增幅为9.75%，经营资产周转效率基本稳定。

保利发展2022三季报毛利率24.48%，与2021三季报相比，毛利率下滑5.30个百分点，毛利率降低。保利发展2022三季报较2021三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。

投资流出减少，主要流向了理财等投资。保利发展2022三季报的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比81.93%。保利发展2020年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比75.57%。

产能基本稳定。 2022三季报保利发展产能投入5.92亿元，处置0.30亿元，折旧摊销损耗0.00元，新增净投入5.62亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例1.28%。

经营活动与投资活动资金缺口稳定。2022三季报保利发展经营活动与投资活动资金缺口375.13亿元较2021三季报减少18.34亿元，缺口基本稳定。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口387.25亿元。

融资方式以债权流入为主，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。2022三季报保利发展筹资活动现金流入1267.69亿元，其中股权流入8.90亿元，债权流入1258.78亿元，债权净流入173.32亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。

保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022年09月30日保利发展金融负债率25.13%，较2021年09月30日提高0.77个百分点。保利发展金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。

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截至2022Q3，保利发展在A股的整体排名上升至第700位，在房地产行业中的排名上升至第10位。截止2022年11月25日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，保利发展估值曲线处在严重高估区间。

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