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2021年下半年房地产市场行情急转直下，不仅成交显著缩量，房价也开始由增转降。2022年至今，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，各地刺激购房需求的政策不断出台。

多方因素的对冲激荡下，今年的房地产市场机遇与风险并存，行业迎来全新挑战。与此同时，低位运行的经济增长，难以破解对房地产的惯性依赖，房地产行业仍是中国经济稳定发展的“压舱石”。面对行情的波动，一面化解由此带来的影响，一面寻求更大发展空间，才是房企可持续发展的关键。

楼市分化时代，房企前瞻布局都市圈

在楼市告别普涨的时代，围绕城市群进行发展成为新的逻辑。截至目前，发改委已批复京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈等6大都市圈。不难发现，19大城市群、6大都市圈乃是中国经济的发展高地，GDP总量、常住人口规模等全面领先，经济发展的先发优势明显。市场需求有支撑，未来有望成为房地产市场的核心载体。

城市群及都市圈内部将逐步实现一体化，不仅核心城市继续做大、做强，房地产市场具备较强韧性，而且卫星城市也将进入发展快车道，房地产市场犹存发展空间。

在国家培育发展现代化都市圈的大背景下，京津冀、长三角、粤港澳大湾区成为中国经济的三大主引擎。从近年来龙头房企区域布局的变化以及土地储备来看，深耕都市圈成为龙头房企重要的战略选择，其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

2014年，“京津冀一体化”上升为国家级战略。作为中国三大核心经济圈之一，围绕着“政治中心”，环京市场的动向，一直受到地产届的高度关注。党的二十大报告中提出，“促进区域协调发展”“推进京津冀协同发展”“高标准、高质量建设雄安新区”。站在新的历史节点，京津冀协同发展正走向更高水平。

尽管近年来的严厉调控使京津冀楼市迅速降温，但京津冀协同发展战略下的政策利好为区域经济注入强大动力，也为房企带来巨大吸引力。

抢滩京津冀，各大房企群雄逐鹿

在京津冀房地产市场中，近几年环京市场因为严厉的调控政策，市场格局发生了剧烈的变化，逐渐形成外部龙头房企与京津冀本土大鳄分庭抗礼之势。

近一轮环京楼市大调整的起点可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三县全域启动了限购，随后楼市急转而下。环京楼市在销售、资金、监管等诸多方面都面临了很大的下行压力，2019年-2022年10月环京楼市成交量持续下挫，库存量攀至高位。2021年以来从流动性危机到信用危机，部分房企深陷困。

数据来源：克而瑞环京投资决策系统

当悲观情绪在市场蔓延，政策面呈现转机，也许就意味着市场底部的探明。在行业下行的趋势下，房企的发展思路从“增量”转向“提质”，这也给发展稳健的房企提供了弯道超车的机会。

在2022年1-9月环京都市圈房企销售排行榜中，前三甲分别被保定本土企业爱情地产、品质标杆房企石榴置业以及“宇宙房企”碧桂园占据，三家企业销售总额占前十强销售总额近五成。

数据来源：克而瑞环京投资决策系统

以品质促增长，穿越周期稳健发展

从“快速扩张”到“稳健发展”，房地产行业已经告别了“高周转”“高负债”“高杠杆”为代表的发展模式，步入“高品质发展时代”。党的二十大报告中，住房制度相关内容是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对比来看，在保民生的基础上，提品质也是重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。因此，满足人民美好生活的需要、高品质改善性住房，或将成为未来房企穿越市场周期、稳健发展的关键。

以1-9月环京都市圈房企销售排行榜榜眼石榴置业为例，自2009年在北京城市副中心通州推出首个住宅项目K2海棠湾以来，经过十余年的探索与创新发展，精研不同人群对于住宅的需求特点，逐渐形成以春江系、府系、院系三大住宅产品系。凭借不断升级的产品品质以及创新迭代的人居作品，石榴置业多个在售项目受到市场的追捧。2022年1-9月项目销售排行榜中，文安智慧新城以8.98万㎡位列首位；石榴湖山春晓则以4.6亿元的销售额成为固安最受关注的楼盘；保定春江锦上自开盘以来，也以高品质的创新产品，成为保定人居封面作品。

以品质促增长，以稳健保发展。得益于优秀的项目开发运营，石榴置业行稳致远，财务健康，属于“绿档”优质房企。目前，石榴置业足迹已覆盖北京、上海、天津、南京等全国30余个城市，项目涵盖中高端住宅产品以及一线城市综合体。近日，在其深耕的京津冀市场，石榴将保定主城区又一地块收入囊中，三度占位保定内城核心板块。作为少数依旧活跃在土拍市场的民营房企，石榴在行业承压、流动性困境频发的当下，不仅实现“三道红线”全达标，稳居绿档，还保持了经营性现金流连续三年半为正的记录，彰显了良好的经营能力。

当前，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，在本轮房地产市场的调整周期下，市场端呈现出明显的差异化。以产品决定增长以品质决定速度，或将成为房地产行业未来的趋势。