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郑州打响降低房贷利率第一枪,该买房了么?
2023-01-29 18:59:09 来源: 磐石之心微信号
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郑州一直是房地产的暴风眼,2022年在全国打响了松绑第一枪,2023年又在全国第一个把首套房贷利率下降到3.8%,低于基准利率。郑州为何这么急?

真正的原因是郑州的房子实在是太多了。据克而瑞数据,2022年底,郑州商品房库存量同比增长17%,消化周期长达55.8个月。磐石之心不知道这个去化周期是怎么计算的。是以去年销量数据为标准,用当前库存量除以年销量得出的结果么?


(资料图片)

除了库存量指标,我们还可以看空置率。这可以根据国家电网的用电数据,连续3个月低于50度电的住户,都可以叫做空置房。郑州的空置率为33%,山东临沂为40%,武汉空置率23%,成都25%。而全国的平均空置率超过20%。

总之,郑州的房子多如牛毛,就是现在开始停止建设,要4年多才能卖完。而新房虽然增长放缓,但是还在建设,所以郑州要加快卖房步伐。房子销量的背后涉及到税收、土地佣金以及地方债的安全,还有银行的安全。房地产这个雷,仍然在拆解,还没实现软着陆。

很多磐石之心的读者都清楚知道房地产背后的逻辑,在这里,我们就不多讲了。那么,郑州的房子能不能买?或者说,当前全国上下的房子能不能买?

有读者说,这个问题不能一概而论,要分区域,分城市。其实,这个说法也对,也不对。它正确的地方在于,确实一个城市不同区域的房价不同,稀缺性决定了房价走势。而这个说法的错误在于,没有把房价放在整个大环境下来看。

日本当年楼市泡沫破灭,东京的房价仍然下跌60%,而郊区的房价反而跌幅小于东京,因为东京很贵。就如同深圳,南山区15万一平方的房子,即使跌去一半,仍然还有7.5万,这个价格对于绝大部分深圳打工人来说,仍然是非常贵。所以,越是大城市的房价,下跌的空间或许越大。

接下来,我们接着聊现在到底该不该买房?

在微博上看到一个故事:

一位朋友A,2020年想要创业,于是把房子卖给了B,A获得1600万现金。由于疫情原因,A没敢创业,2年后在中介处发现他卖掉的房子又被挂出来交易,要价1100万,最后1050万成交。于是,三年不到,什么没干,A就卖了套房子,净赚550万,同时还有2年的利息接近50万,总计600万。

这1600万的房子,如果放在深圳、北京、上海的好位置,也就是100平方的小房子,没什么大不了的。所以,这套房100%位于这三个城市。确实,2020年是房价的顶点,2年多来,部分区域的房价下跌了30%以上。

这位A朋友是如此的幸运。他在房价的最高位抛掉,然后下跌了30%又接回。典型的高抛低吸,投资老手啊。但是A朋友赚的600万,是B朋友亏掉的600万。

那么,你想要做A,还是想要做B呢?估计所有人都想要做A,而不是B。

这时候,你就要判断当前楼市所处的位置。假如A没有接回自己的房子,继续等待,房价继续下跌,他可能赚得更多。那么,房价还会继续回调么?

磐石之心在此前许多内容里都做过分析:人口持续减少,老龄化加速,房价收入比位居全球第一,真实房价位居全球第一,经济增长放缓,年轻人观念改变,城镇化超过65%.......

这些因素每一项都和现在的房价格格不入,这个时候,我们至少能做出一个概率超过99%的判断:房价不可能再涨了。

至于房价会下跌多少?什么时候下跌,没人能够预测。所以,基于这个非常可靠的结论,如果你的钱是自己赚的,你不是王思聪,也不是X二代,钱多到没地方扔,都可以继续等待。完全没必要去成为上面亏了600万那个傻B,而要争取做聪明的A,不是么?

而且磐石之心勇敢预测:2020年是中国所有城市房价的顶点,抛物线正在向下走。买房的最佳时机是等价格曲线走平。依靠买房赚钱的时代彻底结束,房子只有居住价值,买得越便宜,越是赚。聪明的人,会做出正确的选择。

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