本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

2月24日，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称“深业物业”）在港交所递交招股书。当日晚间，深圳控股（00604.HK）发布公告称，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆。

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据悉，截至2月24日，深圳控股间接持有深业物业92.54%股权，于建议分拆及上市完成后，该公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为该公司的附属公司。

招股书显示，截至2022年9月30日，深业物业的总签约建筑面积约为6180万平，在管项目总数为462个，总在管建筑面积约为5920万平，覆盖中国46个城市和14个省份。

主要收入来源于独立第三方

据了解，深业物业自1985年起就开始提供物业管理服务，并于2001年成为首批获得前建设部（现称住建部）颁发的一级资质物业管理企业之一，如今主营业务城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。

数据显示，截至2022年9月30日止9个月，深业物业收入16.51亿元，与2021年同期相比增长5.6%，而收入增长的主要原因是其业务扩张和城市及产业园服务分布的物业数量和总建筑面积的增加。

值得一提的是，深业物业大部分业务集中于大湾区。截至2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，其于大湾区的在管建筑面积分别为2690万平、3700万平及3730万平，分别占总在管建筑面积的57.7%、63.0%及63.0%。而于2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，来自于大湾区的收入为12.97亿元、16.29亿元及12.8亿元，分别占相关期间总收入的70.6%、75.7%及77.5%。

在毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9个月，深业物业的毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.15亿元及2.40亿元，毛利率分别为15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

其中，招股书指出，截至2022年9月30日止9个月的毛利率较2021年同期增加，主要是由于提高劳动效率并实现更大规模经济效应，使得城市及产业园服务的毛利率增加。

值得注意的是，深业物业还在招股书中指出，其向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率，主要是因为深业物业向关联方提供更多利润率更高的商业物业运营及管理服务，而向独立第三方提供更多利润率较低的城市及产业园服务。

具体来看，深业物业向深业集团、其子公司、合营企业及联营公司提供服务的毛利率，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9个月中保持相对稳定，分别为23.0%、20.2%、21.0%及22.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率在相对应期间分别为9.1%、8.05%、8.6%及8.7%。

虽然向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率，但是深业物业主要收入则来自独立第三方开发的物业。

数据显示，来自独立第三方开发的物业的收入分别占据深业物业2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月总收入的56.5%、58.7%及57.8%；而来自关联方开发的物业的收入则分别为43.5%、41.3%及42.2%。

2月25日，克而瑞物管研究总监汤晓晨在接受《华夏时报》记者采访时指出：“由于国有物企的属性，深业物业在第三方项目上承接了不少城市及政府相关物业，业务发展上有较强的资源积累，这使得其在政府及国有相关项目服务上有一定竞争力。”

不过，克而瑞物管数据也显示，多家物企也在加强独立扩张能力的培育和提升。在规模拓展方面，物企通过市拓、合资合作、战略合作等多种方式拓展规模，独立性逐渐增强，对关联房企的依赖持续降低。35家披露项目来源的上市物企，其来源于第三方项目的在管面积于2022年中期占比已升至61.33%，首次超过六成。

图源：克而瑞物管

上市完成后仍为深圳控股的附属公司

据悉，截至2月24日，深圳控股间接持有深业物业92.54%股权。而深圳控股于2月24日的公告中指出，深业物业于建议分拆及上市完成后，本公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为本公司的附属公司。

值得一提的是，深圳控股表示，建议分拆对深业物业的加速发展至关重要，令收入及盈利水平迅速持续增长。随着社区经济的崛起及服务内容的拓展及增加，物业管理企业将在促进生活方式服务行业的发展中发挥重要作用。在不断变化的资本市场，物业管理企业的市场前景广阔，金融支持是实现可持续发展所不可或缺的。

深圳控股还指出，由于拟向本公司或深业物业提供信贷或融资的金融机构对本公司及深业物业各自的信贷分析更加清晰，故建议分拆将可能提供更强的融资能力等。而于完成建议分拆后，深圳控股将继续作为深业物业的大部分股份的实益拥有人，并通过建议分拆从分拆集团的任何增值中受益，通过保证配额的方式，股东将继续享受分拆集团的未来发展及业务增长带来的益处。

汤晓晨也认为，物业上市，相当于在整个集团内部新增一个融资平台，增加企业规范化程度。同时，上市可以增加企业背书、吸引更多人才，有利于培育新兴赛道。

此外，深圳控股曾于2022年7月22日发布自愿公告称，考虑可能分拆公司的物业管理业务，并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。随后7月26日，深业物业发布了港股IPO上市行业顾问项目招标公告，并设立了2023年6月在香港联交所挂牌上市的目标。

然而，克而瑞物管数据显示，2022年物业股随地产面下行估值出现大幅下挫，2022年10月31日，物业股估值降至历史最低，为8.44倍。尽管2022年11月以来，受房地产融资政策“三支箭”等提振，房地产回暖，物业股估值也触底反弹，2022年12月31日，估值回调至10.94倍，但仍处于估值低位。

为何深业物业仍选择在这个时间点上市？

对此，汤晓晨指出，对民营物企而言，特别是地产关联物企并不是一个好时机，但深业物业作为深圳国资委旗下国有物企，具有相对更高的信誉和业务增量预期，在当前不确定的市场上更容易获得投资者的信任。

同时，关于选择这个时间点上市及上市之后有什么发展规划，《华夏时报》记者也于2月25日向深圳控股发送采访提纲，但截至发稿，尚未收到回复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁