“假结婚”人士招募广告。 微信朋友圈截图

本报记者 李贝贝 上海报道

5月12日，上海徐汇滨江知名豪宅云锦东方三期二批次105套房源开启认购，3天内认购客户已突破700组，认购率接近600%，一举成为截至目前上海今年认购率最高的楼盘。

(相关资料图)

值得注意的是，云锦东方新盘均价约16.5万元/平米，但二手房成交价在20—26万元/平米，巨大的“倒挂”空间令一些“有心人”趋之若鹜。有消息称，认购现场存在较大比例的“代持”情况，有“黄牛”叫嚣“随时结婚，随时认筹”。

《华夏时报》记者获悉，上述情况属实。一名购房者宋茂林（化名）告诉记者：“还有当天上午结完婚就来的，有中介在门口当场拉人去结婚。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，尽管代持存在巨大风险，但为了高达千万的套利空间，市场必然会出现相应的产业链。但其乐观地判断，“我相信后今后关于积分和认筹的相关规定会有进一步的调整，或者说优化，一定会堵住漏洞。”

“有中介在门口当场拉人去结婚”

此次云锦东方启动认购三期二批次共有105套房源，包含三栋洋房42套、别墅63套，面积为176平米—408平米，均价164907元/平米。其中洋房均价约13.2万元/平米，别墅均价约17.82万元/平米。

作为徐汇滨江一梯队豪宅，云锦东方的热销并不令人意外。公开资料显示，该项目毗邻徐汇滨江板块西岸传媒港和智慧谷，拥有医疗、教育、商业等诸多优质城市配套。

一二手房的巨大“倒挂”空间，更是云锦东方备受市场青睐的重要因素之一。从链家的成交记录来看，该项目此前成交的单价在20—26万元/平米不等，相比约16.5万元/平米的新盘均价，一二手房的差价已高达6.5万元甚至10万元/平米。

在“买到稳赚千万”的超强吸引力之下，此次认筹出现了颇为魔幻的场景：5月15日，有自媒体发文称，有黄牛叫嚣“我有5个满分号埋伏在这里，随时结婚，随时认筹”。

记者了解到，黄牛说的“满分号”，是指名下无房、缴纳社保时间长，积分甚至可以冲到“100分”，这些持有社保高分的“选手”被业内俗称为“社保巨子”。

“有当天上午结完婚就来的，前一天结婚的（人士）也有一定比例。”5月16日，已经成功认筹的购房者宋茂林向记者确认，上述情况属实。参与认购的人士中，老夫少妻、少夫老妻、外地人+本地人高社保的“满分配”不在少数。

云锦东方认购门槛颇高，购房者需提供500万元认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，且冻资证明必须是徐汇区的银行网点，此外该项目还要求认购者提供一年内的流水单——这是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

云锦东方认购所需材料明细表。 图源：项目微信公号

上述文章称，“史上最严”高门槛之下，该项目“大量的递交客户被拒绝”。但宋茂林向记者表示，从其在现场观察到的情况而言，这个说法并不属实。在符合上海购房政策、符合项目认筹条件的基础上，“代持没法判断”。比如“假结婚”，结婚证合法真实，项目方无法以“结婚时间太短”为由拒绝购房者参与认购。

宋茂林称，据其了解，代持有一条成熟的产业链，“房票、资金或是过桥贷款，购房流程中你需要的东西都可以通过花钱来实现，开发商想要自己去抗衡（代持）很难”。

其提供的一张云锦东方代持人士招募广告照片显示，代持人士必须是上海户籍且征信良好，5年内不能有上海房产记录，年龄在40—55岁，男女不限（退休不行）。同时，社保需从2003年1月至今没断过，且要求名下在上海没有房产，2011年之前与父母共同拥有的房产不算。而代持的酬劳也颇为丰厚，六位数起。

据悉，云锦东方目前已确认触发“五年限售”规定。有业内人士认为，“投资客”在逐利同时，未来房产税是否会出台，5年后的市场又将如何都是未知数。对此，宋茂林直言，理想状态下，“婚更”顺利即可避免“五年限售”的规定：“买好房子就离婚，离完婚换个产证，一点不影响。”

“你会发现很扭曲，在利益面前，什么都不是问题。”宋茂林显得有些感慨。

巨大套利空间引代持跑步入场

公开资料显示，与“假结婚”相对应的是，靠“假离婚”钻政策空子的情况早在数年前即被叫停。2021年1月21日，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。其中，该政策规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此举堵上了购房者离婚后再度以首套资格“打新”、赚取一二手房“倒挂”差价的漏洞，更为保护刚需群体的合理购房需求。

彼时，上海一二手房已经出现了明显的“倒挂”现象。2021年3月，上海再出台相关举措，其中一项要求“完善房地联动机制，对新房限价”，“倒挂”现象进一步深化。

受巨大利润驱动，在上海严格执行”积分制“购房政策的情况下，部分新盘悄然出现了代持现象。尽管没有太多的公开报道，但记者看到，早在2021年1月上海出台新政之时，易居企业集团CEO丁祖昱曾就“优先满足’无房家庭’自住购房需求”提出质疑，认为可能会存在投资人找“无房户”购买摇号名额、然后以无房户的名义买房后再炒房变现的弊端。

彼时，丁祖昱指出，高端项目没必要“无房户优先”，实际上无房户一般属于刚需群体，消费能力有限，一旦高端项目对无房户放开，很容易形成“代持”炒房的乱象。不过，对于此次被媒体大肆报道的云锦东方“假结婚”“代持”事件，5月16日下午，丁祖昱向记者强调，目前在上海高端市场，“代持现象不是主流”。

“归根到底，无利不起早。一套房子稳赚千万，肯定会有人想尽一切办法去赚这个钱的。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“代持”无法界定，购房者的结婚证真实合法，具有合规的银行流水，起码“从表面上是没有任何问题的”，目前也没有相关规定要求杜绝“代持”行为。而面对高达千万元的套利空间，市场必然会出现相应的产业链。

超高利润之下，代持风险不容忽视。上述招募广告称，代持行为全程律师见证，有公证处公认，“安全无风险”。对此，北京金诉律师事务所创始人王玉臣律师强调，“借名买房风险高”。

王玉臣表示，在很多限购的城市，这些年借名买房（即“代持”）的纠纷特别多，甚至还有一些这种纠纷是发生在亲戚朋友之间，尤其是现在房价那么高，有时候人性是经不起金钱的考验的，“只要限购存在，其实很难杜绝这种情况的发生”。

有业内人士认为，若“假结婚”现象蔓延，接下来众多存在巨大套利空间的新盘都会成为“职业玩家的乐园”。对此，卢文曦肯定地表示，如果任由这种现象发酵下去，“后果肯定是会严重的”，扰乱市场正常秩序，“打新”也将沦为“炒房”行为。

代持乱象如何杜绝？业内人士公认，如果后续调控政策继续加码，或从司法解释方面进一步明确责任，明确代持风险，将有望减少代持现象。

卢文曦乐观地判断，“我相信后今后关于积分和认筹的相关规定会有进一步的调整，或者说优化，一定会堵住漏洞。”有知情人士称，目前上海正“倒查统计2023年4月1日之后结婚的名单中”。另有业内人士建议从金融违规入手，表示可以从银行审批贷款这方面入手，比如严查银行流水是否合规等。

而若已经进行过借名买房的动作或是有借名买房的考虑，为规避风险，王玉臣给出了“1（购房资格）+3（出资；房本、购房合同等房产文件的保管；房屋的控制）+1（借名买房协议）”的建议。

这其中，第三“1”是指借名买房协议，这是法院裁判的重要证据，有这个协议往往会在举证的时候会事半功倍。但是现实生活中，往往很多人是没有签署这个协议的，为了证明这种实际上的借名买房法律关系，往往需要大量的举证。比如上述的三个必备要件，比如双方沟通的录音等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁