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“假结婚”人士招募广告。 微信朋友圈截图
本报记者 李贝贝 上海报道
5月12日,上海徐汇滨江知名豪宅云锦东方三期二批次105套房源开启认购,3天内认购客户已突破700组,认购率接近600%,一举成为截至目前上海今年认购率最高的楼盘。
(相关资料图)
值得注意的是,云锦东方新盘均价约16.5万元/平米,但二手房成交价在20—26万元/平米,巨大的“倒挂”空间令一些“有心人”趋之若鹜。有消息称,认购现场存在较大比例的“代持”情况,有“黄牛”叫嚣“随时结婚,随时认筹”。
《华夏时报》记者获悉,上述情况属实。一名购房者宋茂林(化名)告诉记者:“还有当天上午结完婚就来的,有中介在门口当场拉人去结婚。”
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,尽管代持存在巨大风险,但为了高达千万的套利空间,市场必然会出现相应的产业链。但其乐观地判断,“我相信后今后关于积分和认筹的相关规定会有进一步的调整,或者说优化,一定会堵住漏洞。”
“有中介在门口当场拉人去结婚”
此次云锦东方启动认购三期二批次共有105套房源,包含三栋洋房42套、别墅63套,面积为176平米—408平米,均价164907元/平米。其中洋房均价约13.2万元/平米,别墅均价约17.82万元/平米。
作为徐汇滨江一梯队豪宅,云锦东方的热销并不令人意外。公开资料显示,该项目毗邻徐汇滨江板块西岸传媒港和智慧谷,拥有医疗、教育、商业等诸多优质城市配套。
一二手房的巨大“倒挂”空间,更是云锦东方备受市场青睐的重要因素之一。从链家的成交记录来看,该项目此前成交的单价在20—26万元/平米不等,相比约16.5万元/平米的新盘均价,一二手房的差价已高达6.5万元甚至10万元/平米。
在“买到稳赚千万”的超强吸引力之下,此次认筹出现了颇为魔幻的场景:5月15日,有自媒体发文称,有黄牛叫嚣“我有5个满分号埋伏在这里,随时结婚,随时认筹”。
记者了解到,黄牛说的“满分号”,是指名下无房、缴纳社保时间长,积分甚至可以冲到“100分”,这些持有社保高分的“选手”被业内俗称为“社保巨子”。
“有当天上午结完婚就来的,前一天结婚的(人士)也有一定比例。”5月16日,已经成功认筹的购房者宋茂林向记者确认,上述情况属实。参与认购的人士中,老夫少妻、少夫老妻、外地人+本地人高社保的“满分配”不在少数。
云锦东方认购门槛颇高,购房者需提供500万元认购金,首套900万元、二套2900万元的冻资,且冻资证明必须是徐汇区的银行网点,此外该项目还要求认购者提供一年内的流水单——这是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。
云锦东方认购所需材料明细表。 图源:项目微信公号
上述文章称,“史上最严”高门槛之下,该项目“大量的递交客户被拒绝”。但宋茂林向记者表示,从其在现场观察到的情况而言,这个说法并不属实。在符合上海购房政策、符合项目认筹条件的基础上,“代持没法判断”。比如“假结婚”,结婚证合法真实,项目方无法以“结婚时间太短”为由拒绝购房者参与认购。
宋茂林称,据其了解,代持有一条成熟的产业链,“房票、资金或是过桥贷款,购房流程中你需要的东西都可以通过花钱来实现,开发商想要自己去抗衡(代持)很难”。
其提供的一张云锦东方代持人士招募广告照片显示,代持人士必须是上海户籍且征信良好,5年内不能有上海房产记录,年龄在40—55岁,男女不限(退休不行)。同时,社保需从2003年1月至今没断过,且要求名下在上海没有房产,2011年之前与父母共同拥有的房产不算。而代持的酬劳也颇为丰厚,六位数起。
据悉,云锦东方目前已确认触发“五年限售”规定。有业内人士认为,“投资客”在逐利同时,未来房产税是否会出台,5年后的市场又将如何都是未知数。对此,宋茂林直言,理想状态下,“婚更”顺利即可避免“五年限售”的规定:“买好房子就离婚,离完婚换个产证,一点不影响。”
“你会发现很扭曲,在利益面前,什么都不是问题。”宋茂林显得有些感慨。
巨大套利空间引代持跑步入场
公开资料显示,与“假结婚”相对应的是,靠“假离婚”钻政策空子的情况早在数年前即被叫停。2021年1月21日,上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。其中,该政策规定,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此举堵上了购房者离婚后再度以首套资格“打新”、赚取一二手房“倒挂”差价的漏洞,更为保护刚需群体的合理购房需求。
彼时,上海一二手房已经出现了明显的“倒挂”现象。2021年3月,上海再出台相关举措,其中一项要求“完善房地联动机制,对新房限价”,“倒挂”现象进一步深化。
受巨大利润驱动,在上海严格执行”积分制“购房政策的情况下,部分新盘悄然出现了代持现象。尽管没有太多的公开报道,但记者看到,早在2021年1月上海出台新政之时,易居企业集团CEO丁祖昱曾就“优先满足’无房家庭’自住购房需求”提出质疑,认为可能会存在投资人找“无房户”购买摇号名额、然后以无房户的名义买房后再炒房变现的弊端。
彼时,丁祖昱指出,高端项目没必要“无房户优先”,实际上无房户一般属于刚需群体,消费能力有限,一旦高端项目对无房户放开,很容易形成“代持”炒房的乱象。不过,对于此次被媒体大肆报道的云锦东方“假结婚”“代持”事件,5月16日下午,丁祖昱向记者强调,目前在上海高端市场,“代持现象不是主流”。
“归根到底,无利不起早。一套房子稳赚千万,肯定会有人想尽一切办法去赚这个钱的。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“代持”无法界定,购房者的结婚证真实合法,具有合规的银行流水,起码“从表面上是没有任何问题的”,目前也没有相关规定要求杜绝“代持”行为。而面对高达千万元的套利空间,市场必然会出现相应的产业链。
超高利润之下,代持风险不容忽视。上述招募广告称,代持行为全程律师见证,有公证处公认,“安全无风险”。对此,北京金诉律师事务所创始人王玉臣律师强调,“借名买房风险高”。
王玉臣表示,在很多限购的城市,这些年借名买房(即“代持”)的纠纷特别多,甚至还有一些这种纠纷是发生在亲戚朋友之间,尤其是现在房价那么高,有时候人性是经不起金钱的考验的,“只要限购存在,其实很难杜绝这种情况的发生”。
有业内人士认为,若“假结婚”现象蔓延,接下来众多存在巨大套利空间的新盘都会成为“职业玩家的乐园”。对此,卢文曦肯定地表示,如果任由这种现象发酵下去,“后果肯定是会严重的”,扰乱市场正常秩序,“打新”也将沦为“炒房”行为。
代持乱象如何杜绝?业内人士公认,如果后续调控政策继续加码,或从司法解释方面进一步明确责任,明确代持风险,将有望减少代持现象。
卢文曦乐观地判断,“我相信后今后关于积分和认筹的相关规定会有进一步的调整,或者说优化,一定会堵住漏洞。”有知情人士称,目前上海正“倒查统计2023年4月1日之后结婚的名单中”。另有业内人士建议从金融违规入手,表示可以从银行审批贷款这方面入手,比如严查银行流水是否合规等。
而若已经进行过借名买房的动作或是有借名买房的考虑,为规避风险,王玉臣给出了“1(购房资格)+3(出资;房本、购房合同等房产文件的保管;房屋的控制)+1(借名买房协议)”的建议。
这其中,第三“1”是指借名买房协议,这是法院裁判的重要证据,有这个协议往往会在举证的时候会事半功倍。但是现实生活中,往往很多人是没有签署这个协议的,为了证明这种实际上的借名买房法律关系,往往需要大量的举证。比如上述的三个必备要件,比如双方沟通的录音等。
责任编辑:张蓓 主编:张豫宁
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